【不動産投資失敗】新築でも欠陥...？一棟収益物件で施工ミスが多発する意外な原因とは

「新築の一棟マンションなら、当面は修繕の心配もなく安心だ」……投資家なら誰しもそう願うものですが、現実はそれほど甘くありません。特に引き渡しが集中する年度末、新築物件の裏側では驚くような施工ミスが放置されているケースが後を絶ちません。
今回は、さくら事務所執行役員CCOの友田雄俊さんと、一棟物件の診断経験が豊富な建築士でありホームインスペクターの柴尾さんが、新築収益物件のオーナーが絶対に知っておくべき「3つの落とし穴」を徹底解説します。

■ 1. オーナーの目では「絶対に回りきれない」数と深さ
一棟マンションは戸建てと違い、チェックすべきポイントが膨大です。
・物理的な限界：10戸、20戸とある部屋を、オーナーが限られた「施主検査（内覧会）」の時間内にすべて把握するのは不可能です。
・点検口」という聖域：オーナーや管理会社は表面の綺麗さをチェックしますが、プロは必ず天井裏やパイプスペースの「点検口」の中を覗きます。施工会社も「職人任せ」になりがちな場所であり、ここがチェックの生死を分けます。
・プロでも数日かかる物量：500平米クラスで丸1日、大規模なものなら3～4名で数日間かけてようやく全容が把握できるレベルです。

■ 2. RC造（鉄筋コンクリート造）特有の深刻な施工不良
柴尾さんによれば、新築であっても「半数以上の物件」で何らかの指摘事項が見つかるといいます。
・「ジャンカ」と鉄筋露出：コンクリートが隅々まで行き渡らず、骨材が露出する「ジャンカ」は、放置すると鉄筋の錆や耐久性低下を招きます。新築なのに「鉄筋が見えている」というケースも珍しくありません。
・天井裏の「水の跡」：信じがたいことですが、新築の引き渡し前でも天井裏の配管から水漏れが起きていたり、工事中の雨水によるシミが放置されていたりします。柴尾さんの体感では、部屋数の3分の1で何らかの水に関わる不具合が見つかることもあるそうです。
・「長期的運用」へのダメージ：これらの不具合は、10年、20年と運用していく中で、大規模修繕費用の増大や資産価値の下落としてオーナーに跳ね返ってきます。

■ 3. 「設計変更」の共有漏れが招くテナントトラブル
1階が店舗や事務所になっている物件では、建物そのものの品質以外のトラブルも多発します。
・「図面と違う！」という叫び：工事中に収まりの都合で「梁（はり）」や「配管」の位置が変わることがあります。これがテナント（入居者）に共有されていないと、内装工事を始めた段階で「予定していた位置に什器が置けない」といったクレームに発展します。
・自主管理オーナーのリスク：大手建設会社が管理まで一括で行う場合はまだしも、オーナーが自主管理する場合や知り合いの業者に募集を任せる場合、こうした「設計変更の情報」が適切に伝わらず、入居直後のトラブルに巻き込まれるリスクが高まります。

【まとめ】オーナーの「現場への関心」が最高の防衛策
施工会社や職人さんも人間です。「このオーナーは現場に何度も足を運び、建物を大切にしている」と感じれば、現場の空気は引き締まり、それが品質向上へと繋がります。
しかし、プロの視点でしか見抜けない構造や配管の不備、設計図面との細かな相違は、オーナー個人の力では限界があるのも事実です。
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