インフレ率「2.5％」の今、住宅ローン“3000万円”を繰上げ返済！ でも「インフレ率＞住宅ローン金利」だと、結局“100万円以上の損”に…インフレ時代「返すほど損」になる理由とは
住宅ローン金利」だと、結局“100万円以上の損”に…インフレ時代「返すほど損」になる理由とは"> 住宅ローン金利」だと、結局“100万円以上の損”に…インフレ時代「返すほど損」になる理由とは"> インフレ率＞住宅ローン金利の世界で起きる逆転現象
インフレが進むと住宅ローン残高の実質価値は下がります。インフレ率が2.5％、住宅ローン金利が0.6％の場合、1年間の各金額は以下のようになります。
・金利負担：3000万円×0.6％＝18万円
・住宅ローンの実質価値の減少額：3000万円×2.5％＝75万円
このように、インフレ率＞住宅ローン金利の状況が続く場合、金利負担（利息）よりもローン残高の実質価値の減少額のほうが大きくなり、住宅ローンの将来的な返済負担は軽くなります。このような状況下で繰り上げ返済した場合、どうなるのでしょうか？
500万円を繰り上げ返済するとどうなる？
住宅ローン残高が3000万円、住宅ローン金利が0.6％、残り返済期間が20年（元利均等返済）、今後のインフレ率が2.5％で推移する条件において、今すぐに500万円を繰り上げ返済する場合と、しない場合の返済負担額はどう変わるのでしょうか？
シミュレーションの結果、住宅ローン残高3000万円の場合の年間返済額は約159万円となり、20年間の総返済額は約3180万円となります。一方で、500万円の繰り上げ返済をした場合、住宅ローン残高は2500万円となり、年間の返済額は約133万円、20年間の総返済額は約2650万円となります。
しかし、インフレ率2.5％が20年継続すると、20年後のお金の価値は現在のお金の価値の約61％になるので、住宅ローン返済額の実質負担額は以下のようになります。
・繰り上げ返済なし：約3180万円×0.61＝約1940万円
・繰り上げ返済あり：約2650万円×0.61＋500万円＝約2120万円
繰り上げ返済する500万円は今払うので、現在価値のまま加算するため、このようになります。
つまり、このケースでは500万円繰り上げ返済した場合、繰り上げ返済しない場合よりも、最終的な住宅ローンの実質負担額で約180万円も損してしまうことになるのです。
インフレ時代の住宅ローンは返すほど損になることもある
住宅ローン金利がインフレ率よりも低い状況が続く限り、住宅ローン負担は毎年実質的に軽くなります。つまり未来の返済は今よりも安いお金で返せるようになり、そのような安いお金で返せる未来の返済を、現在の高いお金で繰り上げ返済したら損をする場合もあるのです。
そのため、インフレ率＞住宅ローン金利が継続する場合、上記のように繰り上げ返済して住宅ローンを急いで返すより、繰り上げ返済しないほうが、長い目で見ると合理的になる場合もあります。
まとめ
インフレ率が住宅ローン金利を上回ると、住宅ローンの実質負担額は減少します。
そのため、繰り上げ返済せずに借り続けるほうが合理的なケースもあります。もちろん、家計の安全性や心理的な安心感は人それぞれですが、「繰り上げ返済＝必ず得」という時代ではありません。
金利上昇におびえることなく、インフレ率との関係をチェックすることが、これからますます重要になっていきます。
執筆者 : 石井ヒロユキ
FP2級、AFP、社会保険労務士、第1種衛生管理者
