不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が指摘！『【価格下落中】不動産投資の正しい参入判断を教えます！』

2025年、都心の不動産市場は異常とも言える価格上昇の只中にあった。マイナス金利政策を追い風に長年続いてきた値上がりトレンドは、海外投資家の資金流入や建築費の高騰とも相まって、一部エリアでは一般の会社員では到底手の届かない水準にまで達した。加えて、日本の不動産を割安と見なした海外富裕層の購入が集中したことも、都心の価格を押し上げた一因となった。

ところが2026年に入り、状況は一変する。不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、この価格下落の背景として5つの要因を挙げる。金利の上昇、新築価格が需要の上限に達したこと、政府による住宅政策・規制の強化、投資マネーの流出、そして新築市場の冷え込みが中古市場にも波及したことだ。中国の不動産バブル崩壊を機に撤退した外国人投資家の存在も、価格押し下げの要因として見逃せない。

価格が下がったからといって「買い時」と単純に判断するのは危険だ、と木村氏は指摘する。下落が始まった物件は、さらに値を下げる可能性を孕んでいる。実際、都心の新築マンションについては「最初から最後まで買うな」というのが氏の一貫したスタンスである。

一方、郊外や地方都市のアパート・戸建て投資については、状況がまったく異なる。外国人投資家の動向とは無縁の実需層が支える市場であり、認知の拡大とともに投資家数は着実に増加している。緩やかな値上がりトレンドは継続しており、価格下落の直撃を受けていない。

むしろ木村氏が注目するのは、金利上昇局面だからこそ生まれる値引き交渉の余地だ。売り手側の事情が変化し、これまで成立しにくかった交渉が通りやすい時期に入っている。利回りを高めた状態で物件を取得できれば、その後の金利変動にも耐えうる収益構造を構築できる。土地の価値を軸に選定した物件であれば、築年数による資産価値の減少も限定的だ。

さらに動画のアフタートークでは、神奈川県で利回り10%・土地割合約7割という物件をほぼフルローンで取得した直近の実例が紹介されている。一般にはあまり知られていない金融機関を活用したという点も、再現性の高さを示す事例として特筆に値する。

同じ2025年・2026年でも、どの市場やエリアを見るかによって判断はまったく逆転する。価格下落というニュースを聞いて一律に手を引くのか、それとも局面を正確に読み取ってチャンスとして活かすのか。不動産市場の全体像と物件の本質的な価値を見極める目が、いま改めて問われている。