マンションの初期不具合（瑕疵）、その修繕費用は誰が負担する？

新築マンションを購入したばかりなのに、エレベーターに浸水したり、廊下の水はけが悪かったり、外壁タイルが浮いてきたり…といった不具合に直面したことはありませんか？これらは瑕疵（かし）と呼ばれる、建物の初期不具合です。
「管理会社が直してくれるだろう」と思いがちですが、実はその費用は区分所有者が積み立てた修繕積立金から支払われる可能性があります。マンションは分譲時点で、その共用部分は「区分所有者の共有財産」となり、不具合の修繕は自分たち自身が交渉して直す必要があるのです。
今回は、実際に発生した3つの瑕疵事例を挙げ、もし修繕積立金で直すことになった場合に、いくら費用がかかるのかを解説します。
■1. エレベーターの浸水
エレベーターの昇降路や機械室は、雨水の浸入を防ぐ構造になっていますが、稀に浸水被害が発生することがあります。
浸水の主なルート
●エントランスなどから雨水が流れ込む。
●地下ピットのコンクリートの隙間から水が染み出す。
特に地下機械室への浸水は、発見が遅れがちで、エレベーターの電気系統が完全に故障してしまうケースも少なくありません。
もし修繕積立金で直したら…
エレベーターが2基あるマンションで1基が浸水被害に遭った事例では、復旧費用として約400万円かかったといいます。100世帯のマンションであれば、1世帯あたり4万円の負担となり、これは約3～4ヶ月分の修繕積立金に相当する金額です。エレベーターの大きな費用は30年ごとの交換でしか見込んでいないことが多いため、このような突発的な出費は資金計画を大きく狂わせる原因となります。
■2. 共用廊下・バルコニーの勾配不良
共用廊下やバルコニーは、雨が降った際に排水溝へ水が流れるように、緩やかな勾配がついています。しかし、この勾配が不十分だと、雨が止んだ後も水たまりが残り、乾きにくいといった不具合が発生します。このような不具合は、単に見栄えが悪いだけでなく、カビや苔の発生、転倒事故の原因にもつながります。
もし修繕積立金で直したら…
この勾配不良は部分的な補修では解決が難しく、根本的に直すには床のシートを一度剥がし、勾配を取り直す大掛かりな工事が必要です。あるマンションの事例では、1フロアだけで300万円～400万円もの費用がかかったといいます。
■3. 外壁タイルの浮き
外壁タイルの浮きは、マンションの初期不具合として最も多く発生する事例です。放置するとタイルが剥がれ落ちて人身事故につながる危険性もあります。
もし修繕積立金で直したら…
外壁タイルの浮きは、大規模修繕工事の際に足場を組んで一緒に直すケースがほとんどです。しかし、浮いているタイルの割合が全体の30%にも及ぶようなひどい事例では、修繕費用も膨大になります。
あるマンションの事例では、外壁タイルの張り替えと目地補修に約4,000万円かかりました。80世帯のマンションの場合、1世帯あたり約50万円の費用負担となります。これは1年分の修繕積立金では到底まかなえない金額です。もし修繕積立金でこの費用を賄うことになれば、一時金の徴収や積立金の大幅な値上げといった事態に陥りかねません。
■大切なのは「他人事」にしないこと
ご紹介した事例は、いずれもマンションの売主や施工会社が負担すべき初期不具合です。しかし、適切な時期に不具合を指摘し、交渉しなければ、これらの費用はすべて管理組合、つまり区分所有者の自己負担となってしまいます。
管理組合の役員や建物・建築の専門家でなくても、「これはおかしい」と気づく当事者意識を持つことが非常に重要です。特にマンションの引き渡しから10年以内に不具合を指摘し、交渉することが重要になります。もし少しでも「おかしい」と感じたら、まずは専門家に相談し、適切な交渉を行うことが、自分たちの資産を守ることにつながります。
マンションの修繕積立金は、初期不具合を直すためのものではありません。将来の資産価値維持・向上のために積み立てているということを、今一度、一人ひとりが認識する必要があるでしょう。
このような初期不具合の検査は、専門的な知識がないと難しいものです。株式会社さくら事務所では、第三者の視点を持つ専門家が、建物状況調査（インスペクション）とは異なるホームインスペクション（住宅診断）というサービスを提供し、建物の不具合をチェックしています。