不動産投資アドバイザーの木村洸士氏がサブリースの危険性を警告！『【不動産投資】安さは武器にも罠にもなる！“勝てるボロ戸建て”の条件とは？』

『【不動産投資】安さは武器にも罠にもなる！“勝てるボロ戸建て”の条件とは？』では、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、1投目の選択が将来の拡大余地を左右する構造を整理している。

木村氏はまず、「何を買えば正解か」という問い自体が誤解を含んでいると指摘する。年収や自己資金によって最適解は変わるからだ。年収700万円以上で自己資金が厚い層であれば、新築アパートという選択肢が現実味を帯びる。耐用年数が長く、融資期間を取りやすい点が背景にある。一方、年収500万円前後であれば中古アパートを軸に組み立てる発想が合理的となる。さらに年収300万円台からでも、小ぶりな中古戸建て、いわゆるボロ戸建てを活用する余地は十分にあると説く。

ただし共通原則は明確だ。「可もなく不可もなく」という安心志向ではなく、一定の利益が確保できる構造であること。都心の新築ワンルームマンションは一見安定しているが、利回りが低く、家賃下落を織り込めば収支は伸びにくい。木村氏は、収益になりにくく資産性も弱い投資は避けるべきだと論じる。家賃保証を前提としたサブリース契約も、減額請求や売却制限といった論点を抱える可能性があるという。

ではボロ戸建てはどうか。価格が低いこと自体は武器になる。自己資金が限られていても参入でき、利回りも高く見えやすい。しかし賃貸需要の乏しいエリアであれば、表面利回りは意味を持たない。重要なのは、将来2投目、3投目へと進める財務体質を築けるかどうかだ。収益と資産価値の両立、この視点が欠けた瞬間に安さは罠へと転じる。

動画内では、新築アパート、中古アパート、そして少額戸建ての収益イメージを比較しながら、保有期間中のキャッシュフローと売却時の残債減少をどう組み合わせるかを解説している。単体利回りではなく、累積収益と出口を含めた設計図を描く思考こそが差を生むという構図だ。

安いから買うのではない。拡張可能な戦略の一部として機能するかどうかで判断する。この基準が腹落ちするか否かで、見える物件は変わるはずである。数値の並びだけでは掴みにくい判断軸は、本編でより立体的に語られている。