【区分所有法の改正案が閣議決定】老朽化マンションの建て替え・一棟リノベーションは進むのか？改正後の課題を解説！

マンション区分所有法改案が閣議決定！私たちのマンションにどんな影響がある？
昨年からその動向が注目されていたマンション区分所有法の改正要綱が、ついに閣議決定されました。
この改正は、マンションの管理運営や将来の選択肢に大きな影響を与える可能性があります。
株式会社さくら事務所取締役副社長COO山本直彌さんが今回の改正の主要なポイントについて解説します。

今回の改正のポイントとは？
今回の改正は、おおむね昨年提示された改正要綱がそのまま閣議決定された形です。
唯一異なる点として、管理会社が管理者となる「外部管理者方式」の場合、自己取引を行う際に管理組合への事前説明が義務化されることが盛り込まれました。
これは、外部管理者方式における利益相反の課題に対応するため、長らく議論されてきた結果です。多くの方にとって「やはりそうなるよね」と感じる、当然の変更と言えるでしょう。
では、今回の改正の目玉となる具体的なポイントを見ていきましょう。

1. 決議要件の緩和

改正の大きな柱の一つが、決議要件の緩和です。
所在不明住戸の扱い：所在不明の住戸については、決議の母数から外してよいという点が法律に盛り込まれる予定です。
しかし、すぐに広範囲で運用されるかというと、ハードルはまだ高いと言えます。
所在不明であることを立証するには裁判所の許可が必要であり、日常の管理業務や理事会の運営を考えると、そこまでのリソースを割くのは難しいのが現状です。
この改正は、どちらかというと小規模マンションに大きな恩恵をもたらすと考えられます。例えば20戸のマンションで1戸が所在不明の場合、決議の母数から外れるメリットは大きいでしょう。
一方で、決議の母数が下がることで、独善的な決定ができてしまうリスクも考慮する必要があります。これまで所在不明住戸は棄権扱いでしたが、母数自体が減ることで決議が通りやすくなるため、小規模マンションほどメリットとデメリットのリスクを理解しておく必要があります。

2. 建て替え決議要件の一部緩和

もう一つのポイントは、建て替え決議要件の一部緩和です。
「5分の4」から「4分の3」へ：一定の要件を満たすマンションについては、建て替え決議が従来の5分の4から4分の3に緩和されます。
近年、老朽化マンションが増加していることを考えると、自然な流れであり、良い方向への一歩と言えます。
しかし、山本さんは、「建て替えが難しいのは決議要件のハードルが高いからだけではない」と指摘します。
建て替えプロジェクトが進まない最大のハードルは、容積率に余剰がないと「等価交換方式」が成り立たないという点にあるからです。
今回の区分所有法改正だけでなく、容積率の緩和を含め、関連法令全体が一体となって「建て替えしやすい」方向へ進まないと、まだまだ建て替えの現実性は低いと言わざるを得ません。

3. 建物と敷地の一括売却、一棟リノベーション、建物の取り壊し
今回の改正で、最も大きな影響を受ける可能性があるのが、以下の項目です。
全員同意から「4分の3」決議へ：これまで全員同意が必要で非常にハードルが高かった「建物と敷地の一括売却」、「建物一棟リノベーション」、「建物の取り壊し」が、建て替えと同じ4分の3の決議で可能になります。
これは、長期修繕計画の「終活」、つまり最終的な考え方が変わる可能性があるという点で非常に大きいと言えます。
これまで「建て替えは難しい」「全員同意が必要で合意形成が取れないから、基本は維持管理」という計画がベースでしたが、今後は「建物敷地一括売却」「一棟リノベーション」といった選択肢が現実的に入ってくることになります。

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