急激…築20年で異常事態「日本の木の家」のとんでもない末路

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念願だったマイホーム。幸せも束の間、いつしか家計を圧迫し続ける「重荷」になっていた…。身に覚えのある方も多いのではないでしょうか。日本の住宅事情、先行きは明るくないかもしれません。

悲惨!「念願だったマイホーム」20年経ったときには…

■築古マイホームの高値売却は困難を極める

少なくとも数千万円規模の取引になる住宅の購入。それは多くの人にとって、一生に一度の大きな決断となります。立地や建物の状況、各種条件などを勘案し、検討を経て、最終的な判断を下す、とても大きな意思決定です。

そしてほとんどの場合、購入時には銀行で住宅ローンを組むことになります。数千万円規模のローンですので、それこそ返済は一生をかけて行うことに。そのような苦労を覚悟して、ようやく手に入れることができるのが住宅です。

総務省が発表している「住宅・土地統計調査」によると、全国にある住宅の平均築年数は20年超。つまり、多くの人が、20年という長期にわたって住み続けているのが実情です。それだけ長く住み続けていれば、当然、愛着もわくことでしょう。「これだけ苦労して購入した住宅なのだから、売却時にはそれなりの価格がつくはずだ」と、そう考えてしまうのも無理はありません。とくに人は、自分の所有物に対して、価値があると考えてしまいがちなもの。長く住み続けてきた住宅であればなおさらです。

(※写真はイメージです/PIXTA)

では、いざ住宅を売りに出してみるとどうなるのでしょうか。立地に恵まれているなど、よほどの好条件でない限り、提示される価格は購入当初のものとは比較にならないはずです。そのとき初めて気付かされることになるのです。「あれだけ苦労して購入したのに……」と。

考えてもみてください。

購入した当初の新築住宅には、土地や建物の原価はもちろん、宣伝広告費や人件費も投下されています。さらにそこから、不動産会社(売主)の利益も上乗せされています。それ故に、売却時の価格は大きく値下がりするのが当たり前です。ここでは、住宅を購入した際の苦労と売却時の価格は比例しないということだけ、頭に入れておいてください。

「日本の木造住宅」20年経ったときの価値はなんと…!?

さて、住宅に限らず、どんな物でも「買い手」と「売り手」が存在することによって、取引が成立します。不動産の場合、取引というのはいわゆる「売買契約」のことです。この構図が、商売におけるすべてのキホンとなります。

昔ながらの寿司屋へ行くと、ネタの価格が「時価」となっている場合があります。その理由は、漁獲量によって価格が変わるため。つまり、どれだけ魚が獲れたのかによって価格が決まるということです。お客さんにとっては不安になりますが、寿司屋としては合理的な手法というわけです。

不動産もまた、似たようなところがあります。具体的には、供給する住宅(漁獲量)が少なく、買い手がたくさんいる市場であれば価格は上がりますし、反対に供給量が多くて買い手が少なければ価格は下がります。

このように考えると、購入時の価格はあくまでも目安にしかならないということがわかります。すでに述べたとおり、一般的な住宅の平均築年数は20年超。20年も経過すれば、建物の状況も周辺環境も変わるはずです。その結果、価格もまた変わるのが必然です。

「一生に一度の決断だからこそ損をしたくない」。そのように考えるのは自然なことですが、一方で、市場の原理を理解しておかないと、誤った判断をしてしまうことになります。相場を知り、現状を把握することによって初めて、適正価格が導き出せるのです。

また、持ち家の値段が分かりにくい理由には、土地と建物という別々の不動産を同時に売却するという、住宅ならではの複雑さもあります。それぞれ相場は異なるので、別々に試算したうえで価格を導き出さなければなりません。

とくに木造住宅における建物の価値というのは、有名ハウスメーカーや著名な建築家が手がけたブランド物件以外は築20年で1割、築30年でほぼゼロになってしまうといわれています。これは不動産業者の常識です。購入時は建物(いわゆる上物)の価格も当然に加味されているのですから、売却時の価格が目減りするのは自然なことです。

買い手が減少し…「日本の住宅市場」の恐ろしい実態

このように、不動産を売却する際には、その背景を知らなければなりません。いくら自分本位に見積もりをしても、相場からかい離しているようでは買い手がつきません。買い手がつかないということは、いつまで経っても売却できないまま保有することを意味します。

とくに住宅の場合、ただなんとなく売却する、ということはまずあり得ません。その後のライフプランを考えたうえで、愛着のある不動産を売りに出す、そのような大きな決断となる場合がほとんどです。それにも関わらず、売却できないのでは本末転倒です。

さらに、近年では不動産を取り巻く環境も変化しています。私が不動産の仕事に就いたのが13年前のこと。当時は、私の知る限り街中の小さな業者でも何社かは年間10棟ほど新築住宅を手がけていました。中堅どころになると60〜100棟ほど。それも今では20棟〜40棟とかなり減っています。

このことは買い手が減少していることを意味しています。買い手が減少し、業者の数が変わらなければ、競争は激しくなります。その結果、新築住宅を建てても、以前のようには利益がとれなくなりました。新築分譲の場合、自社で在庫を持たなければなりません。売れ残ったときのリスクはかなりあります。

業者としてはそのようなリスクを負うくらいなら、リスクの少ない仲介業務を事業の中心にした方が安全だと考えるようになりました。これが新築住宅を建てて売る小さい業者がなくなった理由です。

そして今後も、買い手が減少していくという状況に変わりはありません。だからこそ、少しでも高値での自宅売却を目指し、正しい知識を身につけるべきでしょう。

■供給過剰に陥っている不動産マーケットの現状

マイホームを売却するにあたって、まず知らなければならないのは、不動産マーケットの現状です。市場がどうなっているのかを把握することによって、どのような対策をとることが最適なのか理解できるようになります。

では、現在の不動産マーケットはどのような状況にあるのでしょうか。

供給過剰…データが示す「日本の家」の異常事態

結論から言うと、現在の不動産マーケットは供給過剰が続いています。つまり、住宅の供給量が、住宅の需要を上回っているのです。その背景には二つのポイントがあります。一つ目は、「総住宅戸数」および「新設住宅着工戸数」の推移、そしてもう一つは「日本人の総人口」の推移です。

端的に言えば、この総住宅戸数および新設住宅着工戸数が伸びているのにも関わらず、日本人の総人口が減っているために、供給過剰になっています。総務省のデータ(住宅・土地統計調査)によると、住宅の総数は約6240万戸(2018年度)。

また、新設住宅着工戸数に関しても、リーマン・ショック後の落ち込みはありましたが、その後は順調に推移しています。2015年の段階で前年度比4.6%増の92万537戸。リーマン・ショック後と比較して徐々に増えているのです。

一方で、日本人の総人口の方はどうでしょうか。すでにご存じの方も多いと思いますが、2008年をピークに減少を続けています。2015年の国勢調査の結果は1億2700万人ほど。2060年には9000万人を割り込むとの予測もなされています。深刻なのは、世界でも類のない高齢化率です。内閣府が発表している「高齢社会白書(平成27年版)」によると、2015年の総人口に占める65歳以上の割合(高齢化率)は26%。2060年には2.5人に1人が65歳以上、4人に1人が75歳以上になるとの予測もあります。

これらのデータが示しているのは、現状および今後に関しても、住宅の供給過剰が続くということです。つまり、これから不動産を売りたいと考えている人にとっては、価格の値下がりが懸念されることに他なりません。

住宅戸数および人口予測に表れているように、これからの不動産マーケットは売り手にとって厳しい状況が続きそうです。このような状況が続く限り、わざわざ中古物件を購入しようとする人は少数のままでしょう。

そのような現状のもとで、どうすればマイホームを高値で売却することができるのでしょうか。大切なのは正しい方法論を戦略的に実行していくことです。

恐ろしい…住宅価格の下落に、深刻化する空き家問題

30年の住宅ローンで考えると、30歳で購入した物件は60歳でほぼ完済となります。中長期的なライフプランを考慮しておくのであれば、おおむね50歳ぐらいから売却の検討をしておくべきです。50歳ごろからマイホームの売却を検討しておけば、その後の住み替えもスムーズに行えます。

いずれにしても、不動産マーケットが供給過剰に陥っている以上、買い手優位の状況は今後も続いていくことが予想されます。そのような事実をふまえたうえで、適切な対応について考えていきましょう。

■人口減少による住み手(=買主)の減少

今後の不動産マーケットをさらに詳しく理解するために、人口減少と不動産マーケットの関連についてさらに掘り下げてみましょう。人口が少なくなると、空き家が増えていきます。住む人の総数が減少していくので当然です。その結果、新設住宅着工戸数も減少し、同時に中古物件があふれるようになる。すると起きるのは価格の下落です。

不動産業者など、事業として不動産を取り扱っている事業者にとっては、こうした状況は必ずしもマイナスにはなりません。利益を生み出す物件を中心に取引を行うことで、ビジネスとして成り立たせることは十分に可能だからです。

しかしマイホームを売却したい一般の方にとっては、買い手の選択肢が増えることによって、価格の下落は避けられません。すると、購入時のような条件どころか、さらに低い価格で取引せざるを得ないこともあります。

このように、人口減少が不動産マーケットに与える影響は、そのまま売主の方にも影響を及ぼします。ここ数年、各種メディアでも報じられているように、「空き家問題」がクローズアップされています。空き家問題とは、人口減少によって住宅が余ってしまった結果として生じる、さまざまな問題のことです。たとえば、管理者の不在や治安の悪化などはその一部です。

老後の生活費用「月35万円」でも住宅ローンが…

総務省の統計によると、2019年の段階で全国の空き家率は13.55%。ここ10数年で1%以上も上昇しています。実に10軒に1軒が空き家になっていると考えれば、ことの深刻さをお分かりいただけることでしょう。

ただし、人口減少に関して言えば、すぐに対策を講ずることはできません。どんなに結婚や出産を推奨したとしても、すぐに人口が増加することはありません。ましてや、今後はさらに女性の社会進出が進んでいくと予想される中、人口減少に歯止めがかからなくなることもあり得ます。

人口が減ることによって不動産の購入者数も減少し、さらに不動産の供給過剰が続いていく。その避けられない流れのなかで、いかに上手にマイホームを売却することができるか。老後の生活を考えるうえでも、重要なポイントになるはずです。

老後にゆとりのある生活をするために必要な金額は、およそ月額35万円ほどだと言われています。総務省の家計調査によると、無職の高齢者世帯の場合、その支出は平均で29万円ほど。これらのデータをもとに試算すると、30年で少なくとも1億円以上必要となるのです。老後は、これだけの資金を貯金や年金で賄わなければなりません。

とくに大きな支出となる住宅関連費用については、早い時期からめどをつけておくのが得策です。月々の支出が発生する賃貸住宅であれば、それだけ家計が圧迫されることになるのですから。住宅ローンから不動産の売却を考えたとき、おおむね50歳ごろから検討する必要があると述べました。このことは、老後の生活を考慮するうえでも重要な発想です。計画的に試算しておかなければ、老後に1億円という資金を用意することはできません。