不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が暴露！「なぜ低利回り築古物件が爆益につながるのか？」投資家が見落とす儲け方

YouTubeチャンネルで人気の不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、「表面利回りに惑わされるな！低利回りの築古物件でも爆益が出るカラクリをお話しします【不動産投資】」と題して動画を更新。不動産投資初心者から上級者までを対象に、利回りの目線設定と物件選びの重要なポイントを徹底解説した。

冒頭、木村氏は「中古アパートを買う時、どれくらいの利回りを狙えばいいか分からない」という質問に答えながら、「業者から勧められる物件や情報が多すぎて何を買っていいのか分からなくなることが僕にもあった」と自らの経験を明かす。また、ゲストのRYO氏も登場し、「アパートを半年で2棟、フルローンで、しかも利回りは9％超」という実体験を披露する。特に「関東で利回り10％をフルローンで買うのは正直今は苦しい」「土地の資産価値を重視して選んでいる」と独自の視点を提示。

木村氏は「同じ8％の利回りでも、土地の資産価値が3割の物件と7割の物件では資産形成に大きな差が出る」と断言。さらに「資産超過になれる物件こそ本当に勝ちパターン」と強調し、「表面利回りだけで判断するのは早計。本当に大事なのは返済後に資産がどれだけ手元に残るかだ」と不動産投資の本質を突きつける。加えて「建物の減価償却で赤字を作れば節税はできるが、金融機関からの評価は下がり、次の融資に不利になる」と述べ、土地重視の姿勢を明確にした。

物件や投資家のレベルに応じた戦略も、木村氏ならではの具体的な数字で示される。「未経験・初心者は新築や築浅（6～6.5％の利回り）から、小規模で取り組みやすい戸建てもおすすめ」と提案。中級者には「築30年前後の中古アパートを利回り10～11％で狙う戦略」を示し、「上級者は地方高利回りや再生アパートで15～20％。ただし土地価値や出口戦略も忘れずに」とアドバイスを送る。

また「新築は属性が良い人には向くが、中級者は融資が付きにくいため中古アパートに徹するのが現実的」と銀行目線で警鐘を鳴らす。一方で「困った時は融資を待つより現金で戸建てを買うなど、柔軟な戦略で資産を積み上げよう」と、多様な成功ルートを提示した。

さらに木村氏は「良いアパートは交渉よりスピードが重要。基準が固まっていれば30秒で買付を決められる」と即断即決の重要性を力説。気になる具体的な目安については「未経験者・初心者は新築・築浅で6～6.5％、中級者は中古アパートで10～11％、上級者は地方の再生狙いで15～20％」との指標を示し、「表面利回りだけでなく土地の資産価値や自分のステージに合った戦略を持つことが、迷わない投資への鍵だ」と呼びかける。

動画のラストでは「家賃アップや空室対策といった運営の工夫で、購入後にさらに利回りを伸ばすテクニックもある」「どんなステージでも戸建ては意外と使える武器」と語り、「目指すゴールや現状の立ち位置を明確にして戦略を立てること、それが最短で勝ちパターンに到達するコツだ」と締めくくった。

今回の動画は、不動産投資を始めたい人には「最初に狙うべき数字の基準」を、すでに実践中の人には「次のステージへ進むための具体策」を示す内容だ。さらに上級者にとっても「金融機関が評価する物件とは何か」「資産超過を積み上げる投資とは何か」を再確認でき、どの層の投資家にとっても実戦的な羅針盤になるだろう。