【マンション管理士が解説】大規模修繕工事の始め方と施工会社の選び方！質・費用を最適に進めるポイントとは？【さくら事務所】

マンションの「大規模修繕工事」は、10～15年ごとに訪れる重要イベント。
しかし、「何から始めればいいの？」「施工会社はどう選べばいいの？」と不安に思う管理組合も多いのではないでしょうか。
今回は、株式会社さくら事務所取締役副社長COOマンション管理コンサルタントの山本直彌さんと、同じくコンサルタントの鬼塚さんが、「大規模修繕工事の始め方」についてわかりやすく解説。劣化診断の確認ポイントから施工会社の選定方法まで、マンション管理組合が知っておきたいポイントをまとめます。

■劣化診断の確認ポイントはここに注目！
劣化診断は、マンションの大規模修繕を考える際の“健康診断”のようなもの。ただし、報告書を見ても「どこに注目すればいいか分からない…」という方も多いはずです。
鬼塚さんによると、一般的な劣化診断の調査内容は次の通り。

目視調査：共用部分やバルコニーの状態をチェック
打診調査：タイルやモルタルの浮きを確認
機械式試験：コンクリートの中性化やシーリングの弾性力を測定

特に注意すべきは、「どの範囲をサンプリング調査したか」です。報告書を確認する際は、どの部分が調査対象になったのかまで目を通すことが重要です。

■劣化診断の目的を明確に！
山本さんは、劣化診断の目的として次の3つを挙げています。

修繕時期の見極め
総会での実施判断のエビデンス確保
修繕範囲や仕様の確認資料

特に大切なのは、「診断をやったから修繕をすぐ始める」のではなく、劣化の状況と修繕時期の妥当性をしっかり検討すること。
「例えば3年後に工事を予定している場合、劣化を放置するとどうなるのか、先に部分的に補修した方が良いのかなど、リスクを冷静に評価することが大切です」（鬼塚さん）

■施工会社選びは“パートナーシップ”がカギ
施工会社を選ぶ際に大切なのは次の3つ。

工事の質を担保する
適正な金額で発注する
大きなトラブルなく完了する

鬼塚さんは、「現場代理人（工事責任者）の力量が工事の質を左右する」と指摘。さらに、施工会社のバックアップ体制や、慣れた職人が揃っているかどうかも大事な要素です。
「管理組合が施工会社の“やりやすい環境”を整えてあげることも、工事を円滑に進めるためには重要です」（山本さん）

■成功の秘訣は「協力」と「適切な準備」
大規模修繕工事は2～3年がかりのプロジェクト。理事会や修繕委員会の負担は決して小さくありません。
山本直彌さんはこうアドバイスします。
「施工会社と管理組合が同じ方向を向き、パートナーシップを築くことが成功のカギ。居住者間のトラブルにも理事会が積極的に関わり、協力して解決することが大切です。」

■第三者のプロの視点を活用しよう
マンション管理の知識がないまま進めるのはリスクが高いもの。株式会社さくら事務所では、第三者の視点で管理組合をサポートし、適切な修繕計画づくりや施工会社選定を支援しています。
マンションの資産価値を守るためにも、プロの知見を活かした“失敗しない大規模修繕”を目指しましょう。