築47年はまだ築浅!? 意外と知られていない「鉄筋コンクリート（RC造）マンション」の“ほんとうの寿命”【一級建築士が解説】
鉄筋コンクリート（RC造）の寿命を知っていますか？ 税法上の計算で用いられる基準「法定耐用年数」は47年ですが、実際には47年などまだまだ“築浅”の部類といえるかもしれません。一級建築士・建山晃氏の著書『［新装版］マンションの大規模修繕でダマされない方法』（彩図社）より、鉄筋コンクリート（RC造）マンションの“ほんとうの寿命”を紹介します。
税法上の寿命・法定耐用年数の47年はまだまだ“築浅”!?
鉄筋コンクリート（RC造）の寿命は100年以上
日本のほとんどのマンションは鉄筋コンクリート（RC造）か鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）でできている。高層マンションで鉄骨（S造）もあるが、今回の主題ではないので省くことにする。鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）もコンクリートの中に鉄骨が入っているため、ここでは鉄筋コンクリート（RC造）に含めることにする。
マンションの寿命を決めるのは、躯体である鉄筋コンクリートである。鉄筋コンクリートについて、皆さんはどのようなイメージや知識を持っているだろうか。
大規模修繕工事を正確に行うには、マンションの躯体である鉄筋コンクリートのことを知らなければならない。外装である塗装やタイルが人間の皮膚とすれば、電気設備は神経、給排水設備は内臓、躯体であるコンクリートが肉で鉄筋が骨にあたる。
マンションは人間と違い、躯体さえ残っていればその他を取り換えることで寿命を延ばすことができるのである。
言い換えれば、「コンクリートの寿命＝マンションの寿命」なのだ。
鉄筋コンクリートの歴史はローマ時代から
鉄筋コンクリートと呼ばれる材料が発明されて100年以上経ったが、コンクリートは古代ローマの時代から存在する歴史の古い素材だ。初期のコンクリートは火山灰が原料で、ローマの有名なパンテオン神殿（128年頃）の基礎もローマンコンクリートで造られている。
世界初の鉄筋コンクリートの集合住宅はオーギュスト･ペレの設計したフランスの「フランクリン通りの集合住宅」（1903年）と言われ、今も現役の建物だ。
日本初の鉄筋コンクリート住宅は？
日本の共同住宅では長崎県の軍艦島のアパート群（1916年）が初と言われている。そして1923年の関東大震災以降、地震に強い鉄筋コンクリートの建物が建築の主流となり、同潤会アパート（1926年）や四谷コーポラス（1956年）が建てられた。
どちらもすでに解体されてしまったが、鉄筋コンクリートの寿命が来たわけではなく、内部設備の劣化と、好立地につき建て替え条件が良かったために建て替えとなった。
現代のコンクリートの基本材料は水とセメントと砂と骨材（砂利等）で、鉄筋コンクリートの耐用年数を決めるのがコンクリートの「中性化」である。アルカリ性であるコンクリートが外的影響と経年によって徐々に中性化すると、鉄筋コンクリートの強度が低下する。長く放置するとクラック（ひび）が発生して中に水が入り、中の鉄筋が錆びて爆裂を起こし、コンクリートが剥離するのだ。
［図表1］かぶり厚さがなく鉄筋が露出している状態 出典：『［新装版］マンションの大規模修繕でダマされない方法』（彩図社）
鉄筋コンクリートの耐久年数は、飯塚裕『建物の維持管理』（1979年）では117年、大蔵省主税局「固定資産の耐用年数の算定方式」（1951年）では120年、外装をすれば150年となっている。私も鉄筋コンクリートは外装をきちんとメンテナンスすれば100年以上の耐久性はあると考える。
かぶりの厚さがコンクリートの寿命を決める
鉄筋コンクリートの建物を新築する場合、コンクリート打設前には必ず配筋検査が行われる。鉄筋の本数と配筋要領を検査するそのときに、「かぶり厚さ」も必ず検査対象となる。
鉄筋コンクリートの品質を維持するために一番大切なことは、コンクリートの表面から内部の鉄筋までの最短距離がどれだけ厚いかだからだ。
JASS5（日本建築学会刊行）では表のように決められており、このかぶり厚さを守ることが鉄筋コンクリートの品質を保つ大きな要因になる。最小は20�舒幣紊箸覆辰討い襪�、場所によるものの30�舒幣紊鷲�要だ。
［図表2］かぶり厚さの基準表 出典：『建築工事標準仕様書・同解説 JASS〈5〉鉄筋コンクリート工事』
鉄筋コンクリートの寿命を延ばす方法
新築のときは完成してしまっているためかぶり厚さを確認することはできないが、経年や地震などの影響で外装材やコンクリートが剥離・落下して鉄筋が露出したときは調査しなくてはならない。
もし不足がわかった場合、状況に応じて施工の初期不良となり、不法行為として以降20年までは問題にすることができるかもしれない。また、コンクリートの中に異物が混入しているというのも、明らかな初期不良である。
外装がコンクリートの寿命を延ばす
鉄筋コンクリートの寿命を延ばす外装とは、コンクリートを外部の影響（紫外線・雨・雪・風・排ガス等）から守るための仕上材（モルタル・タイル・塗装・金属パネル等）のことだ。コンクリートの中性化は表面劣化から始まるので、表面を保護する材料の耐久性が強いほど寿命が延びることになる。そのため、コンクリートの打ち放し仕上げより塗装やタイル仕上げのほうがより長持ちする。
鉄筋コンクリートを守るためには、大規模修繕工事における仕上材の劣化診断が重要なポイントになってくる。重ねて言うようだが、防水や塗装、タイル、配管などとは異なり容易に替えが利かないコンクリートの寿命が、即マンションの寿命と心得ておきたい。
建山 晃
1級建築士
