マンションの管理費が高騰！「自主管理」は本当に大丈夫？おすすめしない3つの理由

マンションの管理費が上がり続ける中、「管理会社に頼らず自分たちで管理する、いわゆる“自主管理”にした方がいいのでは？」と考える管理組合が増えています。管理費が安くなるなら…と、一見魅力的に映る自主管理ですが、実は多くの落とし穴が潜んでいます。
今回は、マンションの管理組合向けコンサルティングを行う株式会社さくら事務所の取締役副社長COOである山本直彌さんが、自主管理をおすすめしない理由と、見落としがちなデメリットについて解説します。
■「自主管理」をおすすめしない、3つのハードルとは？
管理費高騰を理由に自主管理を検討する管理組合が増えていますが、山本さんは「自主管理はおすすめしません。管理会社に委託する方が、結果的に適正な管理を維持できるケースが多い」と断言します。その理由には、管理組合が直面する3つの大きなハードルがあります。
1.管理員の雇用・募集の難しさ
管理会社に委託していれば、管理員の雇用や労務管理は全て任せられますが、自主管理では管理組合が自ら行わなければなりません。どの媒体で求人を出すのか、時給はいくらにするのか、業務内容はどうするのか…理事会だけでこれらを遂行するのは現実的ではありません。
2.会計業務・法定点検の負担
管理会社が代行していた会計業務（管理費の徴収、未納者への督促など）や、エレベーター、消防設備などの法定点検のスケジュール管理も、全て管理組合が担うことになります。これらを怠ると、法令違反として罰則の対象になるリスクも生じます。
3.理事のなり手不足と継続性の問題
自主管理は、理事の業務量を大幅に増加させます。これにより、役員のなり手不足がさらに深刻化し、管理組合の運営自体が危うくなるケースも少なくありません。継続性が保てないマンションは、将来的に売却を検討する際に住宅ローンが組みにくくなるなど、資産価値が下がってしまう可能性があります。
■「それでも自主管理したい！」なら押さえておくべきポイント
「デメリットは分かっても、それでも自主管理に挑戦したい」という管理組合もいるかもしれません。自主管理で成功を収めるためには、以下のようなポイントを押さえる必要があります。
●自主管理を支援するアプリやツールの活用
●会計・清掃・設備管理などの担当を明確にし、業務をマニュアル化する
●長期的な引き継ぎ体制を構築する
自主管理の最大のメリットは、管理会社に支払う中間マージンを削減し、管理費を抑えられる点です。また、住民の管理意識が高まり、より良いマンション管理に繋がる可能性もあります。ただし、これらのメリットを享受できるのは、住民の管理意識が高く、強固な運営体制を構築できた場合のみです。
■まとめ：管理会社との「協働」がマンション管理の最適解
自主管理は、一時的に管理費を削減できても、長期的に見ると多くの課題が潜んでいます。多くのマンションでは、自主管理に切り替えたものの、管理業務の負担に耐えきれず、結局、管理会社に委託を戻すケースも少なくありません。
マンションの管理は、管理会社との「協働」が最適解であると山本さんは言います。
管理会社は多くのマンション管理を担う中で、豊富な知見を持っています。その知見を味方につけ、業務内容や委託費用について管理会社と話し合いながら、より良い管理体制を築いていくことが、マンションの資産価値を守る上でも最も賢い選択と言えるでしょう。
現在の管理体制に疑問を感じたり、自主管理を検討している場合は、第三者の立場で客観的なアドバイスのできる株式会社さくら事務所のような専門家への相談を検討するのも一つの手です。