不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が低価格物件の真実を語る！『【不動産投資】安さは武器にも罠にもなる！“勝てるボロ戸建て”の条件とは？』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が解説する動画『【不動産投資】安さは武器にも罠にもなる！“勝てるボロ戸建て”の条件とは？』では、近年注目されるボロ戸建て投資の本質が語られる。数十万円から数百万円で購入できるケースもあるため、一見すると非常に魅力的な投資対象に見える。しかし木村氏は、その「安さ」こそが最大の武器であり同時に最大の罠でもあると指摘する。

典型的な比較として挙げられるのが、状態の良い中古戸建てとボロ戸建ての違いである。中古物件は購入価格がやや高くても修繕費が抑えられる。一方、ボロ戸建ては取得価格が極めて低いものの、修繕費が想定を超えれば総額が逆転する可能性もある。つまり重要なのは購入価格ではなく、修繕費を含めた総投資額で判断する視点だ。

その判断基準として木村氏が提示するのが「修繕後利回り」という考え方である。物件価格と修繕費を合算した総額を前提に、十分な利回りが確保できるかどうかを確認する。この基準を持つことで、安さだけに引き寄せられる投資判断を避けられるという。

さらに動画では、狙うエリアの考え方にも触れる。都市部は価格交渉が難しい傾向がある一方、郊外や地方では売主の心理的な「諦め」が働きやすく、相場より安く取得できる余地が生まれるケースがある。賃貸としての戸建て需要は地方でも一定存在するため、条件が整えば投資対象として成立する可能性がある。

建物選びでは、部屋数が多すぎる物件は修繕費が膨らみやすい点にも注意が必要だという。水回り、とくに浴室の扱いは判断を左右する要素になりやすく、全面交換だけでなく表面補修など複数の選択肢が存在する点も示される。こうした判断の積み重ねが、物件の収益性を大きく変えていく。

そして木村氏が繰り返し強調するのが「1棟目から大勝ちを狙わない」という姿勢である。購入、修繕、入居付けまで一連の流れを経験すること自体が次の投資判断の精度を高めるという考え方だ。

ボロ戸建ては単に安い物件ではない。価格、修繕、需要の三つがどのように噛み合うのか。その構造を理解したとき、投資対象としての姿が見えてくる。その詳細な判断軸は、動画の中でより具体的に示されている。