不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が驚きの試算を公開！『【不動産投資】この条件の不動産を見つけたら迷わず買え！今最も買うべき郊外物件の特徴とは？』

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が自身のYouTubeチャンネルで、『【不動産投資】この条件の不動産を見つけたら迷わず買え！今最も買うべき郊外物件の特徴とは？』と題した動画を公開した。都心・新築アパートが安全という投資初心者の常識に真っ向から異を唱え、本当に収益を生む物件の選び方を解説している。

木村氏は冒頭で「都心の新築アパートをどんどん買ってメガ大家やギガ大家になっていった人を見たことがない」と断言する。多くの初心者が抱く「都心・新築なら入居付けが楽で安心」というイメージは、実は大きな収支リスクを見落としていると指摘した。

氏は具体的な数字を用いて都心新築物件の問題点を明らかにする。例えば2億円の都心新築アパート(8部屋、家賃10万円)の場合、表面利回りは4.8%だが、運営コストを差し引くと実質利回りは3%程度まで下がる。35年のフルローン(金利2%)を組んだ場合、年間返済額約800万円と運営費200～300万円を加えると年間100万円程度の赤字が発生する計算になる。

一方、約4,000万円の郊外中古アパート(駅徒歩15分、築30年、8部屋、家賃4.5万円)では表面利回り10.85%を確保でき、20年ローン(金利2%)を組んでも年間105万円のプラスのキャッシュフローが残る。1物件から20年間で得られる収益と資産の合計は約6,080万円となり、同条件の物件を5件購入すれば約3億400万円に達する。都心の2億円物件よりも郊外物件を複数所有した方が収益と資産の合計が大きくなる可能性が高いという。

木村氏は「何のために不動産投資をやるのか。儲かりたいから皆やっている」と問いかけ、都心や新築といったイメージに惑わされず、収益性と資産価値という観点から物件を選ぶべきだと強調した。今回の動画は、不動産投資における物件選定基準を根本から見直す契機となる内容である。