不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が解説！『【不動産投資】神奈川県内の人気でも危険なエリアの正体とは！？』

神奈川県は東京に隣接する交通利便性の高さから、不動産投資先として根強い人気を誇るエリアだ。しかし、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏は、人気エリアであっても「買ってはいけない物件・エリア」が確実に存在すると指摘する。ブランドイメージに引きずられることで、初心者が陥りやすい落とし穴が神奈川には多く潜んでいるという。

木村氏がまず警告するのは、神奈川特有の地形リスクだ。坂道の多い同県では、崖を補強するための擁壁を持つ物件が少なくない。擁壁は所有者の管理責任となり、劣化や排水不良が生じた場合、修繕費が極めて高額になる可能性がある。外観からは問題が判別しにくいため、現地確認と専門家による事前査定が不可欠だと強調する。また、専有面積が極端に狭いワンルームは入居者付けが困難であり、空室リスクが恒常的に高まるとして、初心者には特に慎重な判断が求められると述べる。

エリア選定においても、木村氏は具体的な注意点を挙げる。三浦半島南部や湯河原・箱根周辺は、観光地としての知名度とは裏腹に長期賃貸需要が乏しく、人口減少が進む地域だという。地価が下落傾向にあるエリアでは、将来の融資評価にも悪影響を及ぼしかねない。また、江ノ島周辺などの海沿いは、津波リスクという観点で見落とされがちな危険を抱えると警告。現地の生活利便性や人口動向を丁寧に確認する姿勢が、投資判断の精度を高める鍵となる。

ブランドエリア志向についても、木村氏は冷静に分析する。著名エリアの物件は安心感があると思われがちだが、利回りが低く収益性に乏しいケースが多いとし、ブランドと収益性を混同しないよう促す。不動産投資においてエリアの知名度は、収益の担保にはならないという考え方だ。

動画後半では、安定系と攻め系の物件を組み合わせたポートフォリオ戦略を解説する。安定エリアは将来の売却価格への期待が高い一方、利回りの高い攻めのエリアは空室対策のスキルがなければ収益を最大化できないという。その収益差は年間で数十万円単位に達するとして、戦略の選択が長期的な成果を左右することを強調する。

アフタートークでは、木村氏が神奈川で取得した利回り18%の物件の事例が紹介された。月間収入は約45万円、毎月の手取り利益は約25万円にのぼるという実績は、スキルと戦略を持った投資がいかに大きな成果をもたらすかを示している。