不動産投資アドバイザー・木村洸士が指南「表面・修繕後利回りだけ見ればいい！実質利回りに騙されるな」

YouTubeチャンネルで公開された「【2025年最新】知らないと失敗する不動産投資の落とし穴！利回り基準を知らずに始めると大損します！」にて、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、不動産投資における利回りの正しい見方や物件選びのポイントについて徹底解説した。

木村氏は、昨今話題となっている“高利回り物件”について「経験豊富な投資家やセミプロの不動産投資家でも、『表面利回り』と『修繕後利回り』しか本当には見ていません。『実質利回り』の計算はほとんど使わない」と明かし、その理由について「修繕費が実際にいくらかかるか次第で、見かけの利回りなんて一気に崩れる。これを見抜けるかが勝負だ」と強調した。

動画では、リスナーの実際の質問を受け、「なぜ利回りには表面、実質などいくつも種類があるのか？」というテーマに踏み込んだうえで、「ネットや専門家は『実質利回りで判断しよう』と言うが、これは投資家目線では意味がない。大事なのはパッと表面利回りで急速に判断し、その後で本当に儲かるかどうか“修繕後利回り”で精査すること」と具体的に指南。

さらに、「いかに修繕費を抑えるかが運命を分ける。仮に修繕後利回りが13%なら微妙な物件、逆に15%以上で収まれば『めちゃくちゃ面白い投資』になる」と経験を踏まえて語った。木村氏は、資産性の重要性についても言及し、「不動産は収益性だけでなく、土地の価値という資産性も必ず見なさい。利回りだけで判断してはいけない」と忠告。物件の場所（エリア）の選定と、古物件の修繕コスト見積もりの難しさについても、投資家目線での注意点を余すところなく伝えた。

「表面利回りや実質利回りの数字遊びに時間を取られるより、まずは修繕後にどれだけ回収率が期待できるかを素早く見積もること。これさえ抑えれば“数百万円、数千万円の差”がつく」とし、視聴者には「大事なのはやり方を知ること。初めての方も、情報をしっかり学んで実践を積めば必ず結果がついてくる」と背中を押したて締めくくった。