【不動産売却】不動産の購入申込書をもらった時に見るべき7つのポイント｜売却で損しないための裏ワザを解説

不動産売却において、買主からの「購入申込書（買付証明書）」が届く瞬間は、売主にとってもっとも嬉しい瞬間の一つでしょう。しかし、「これで売れた！」と手放しで喜ぶのは危険です。
らくだ不動産株式会社の不動産エージェント村田洋一さんは「申込書はあくまで『希望』であり、法的拘束力はない」と釘を刺します。ここで一喜一憂せず、冷静に内容を精査できるかが、売却の成否を分けます。

今回は、購入申込書を受け取った際に必ずチェックすべき「7つのポイント」を解説します。
◾️大前提：申込書はあくまで「交渉のスタート地点」
まず理解すべきは、購入申込書は買主からの「この条件なら買いたいです」というラブコールに過ぎないということです。
「例えば3,000万円で売り出している物件に、2,500万円で申し込みが入ったとします。これにショックを受けて断るのではなく、『間をとって2,800万円ならどうですか？』と交渉することが可能です。価格以外の条件も含めて、売主が合意して初めて契約に進むため、申込書の段階で一喜一憂しないことが重要です」（村田さん）
◾️ポイント①：価格（交渉の余地はあるか）
提示された金額が希望より低くても、即決で断る必要はありません。
「感情的にならず、不動産エージェントを通じて交渉を重ねることで、希望額に近づくケースは多々あります。まずは冷静に『お返し（カウンターオファー）』を検討しましょう」（村田さん）
◾️ポイント②：引渡し日（早すぎても遅すぎてもNG）
金額が満額でも、「1ヶ月後に引き渡してほしい」と言われたらどうでしょうか？
「引越し先の確保や住宅ローンの完済手続きなど、売主側の準備が間に合わなければ契約できません。逆に『半年後まで住ませてほしい』という場合は、その分価格を値引くなど、引渡し日と価格はセットで交渉する要素になります」（村田さん）
◾️ポイント③：手付金の額（多ければ良いとは限らない）
契約時に買主が支払う「手付金」。一般的に、この金額が高ければ高いほど、買主はキャンセル（手付放棄）しにくくなると言われます。
「しかし、これは売主にとっても同じです。万が一、売主側の都合（転勤がなくなった等）で契約を解除したくなった場合、受け取った手付金の倍額を支払う必要があります。手付金が高額すぎると、売主自身も身動きが取れなくなるリスクがある点は理解しておきましょう」（村田さん）
◾️ポイント④：契約の日時（適正な期間か）
申込から契約までの期間は、慣習的に「1週間～10日程度」が一般的です。
「『明日契約したい』という極端に早いケースは、買主の熱意の表れかもしれませんが、焦って判断を誤るリスクもあります。逆に『3週間後』など遠すぎる場合は、その間に他のもっと良い買主が現れる可能性（機会損失）をどう考えるか、エージェントと相談が必要です」（村田さん）
◾️ポイント⑤：ローンの承認状況（「白紙解除」のリスク）
最も怖いのが、契約後に「住宅ローン審査に落ちたので白紙に戻します」と言われることです（ローン特約）。
「これを防ぐために、申込段階で『事前審査（仮審査）』が通っているかを確認します。『年収が高いから大丈夫』といった言葉だけを信じず、金融機関と承認金額のエビデンスを確認することが不可欠です」（村田さん）
◾️ポイント⑥：現金購入の「出所」
「現金で買います」という買主は、ローン特約のリスクがないため魅力的です。しかし、村田さんはあえて「その現金の出所」を確認することを勧めます。
「『株を売って資金にする』という場合、契約日までに株価が暴落したらどうなるでしょうか？ 資金化のスケジュールに無理がないか、さりげなく確認しておくのが安全です」（村田さん）
◾️ポイント⑦：その他の「解除条件」（隠れた地雷）
ローン以外にも、契約が白紙になる条件（特約）が含まれていないか確認しましょう。
・測量・境界立会い： 戸建ての場合、隣地との境界確定がうまくいかなければ契約解除、という条件がつくことがあります。
・買換え特約： 買主が「自分の今の家が売れなければ、今回の購入もやめます」という特約です。これは売主にとって非常に不安定な契約となるため、注意が必要です。

【まとめ】
購入申込書は、ゴールではなく「本格的な交渉の始まり」です。書かれている金額や条件を鵜呑みにせず、その裏にあるリスクや交渉の余地を読み解くことが、後悔しない売却への近道です。
らくだ不動産株式会社では申込書の内容を精査し、売主様にとって有利な条件で契約できるよう、プロの視点で交渉をサポートします。「この条件で受けていいの？」と迷ったら、ぜひ一度ご相談ください。