不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が炙り出す！RC神話の崩壊という不都合な真実「9割の人が木造アパートの本当の魅力を分かっていない!? 優良物件でさえも勘違いされがちな誤解ポイントを解きます」

『9割の人が木造アパートの本当の魅力を分かっていない!? 優良物件でさえも勘違いされがちな誤解ポイントを解きます』と題された動画で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が登場。投資家の永遠のテーマ「木造とRC（鉄筋コンクリート）、どちらが本当に得か？」を徹底解説する。

木村氏は「木造っていうのは、買った後の運営をしっかりすることで、実はこのデメリットを克服することができてしまうんですよ」と切り出し、木造の“意外な強さ”を正面から論じる。冒頭では視聴者の「木造とRC、どちらを選ぶべきか」という質問を受け、耐火・耐震、耐用年数（木造22年／RC47年）、融資年数、価格と利回り、入居の印象まで、論点を一度分解してから再構築していく。

RCは堅牢だし入居印象も良い。しかし現実は価格高騰と利回りの低下が進み、修繕・固定資産税が重い。足場必須の外壁・屋上工事、エレベーター更新、給排水ポンプや貯水槽、雨漏り起点の鉄筋爆裂まで、コストは桁で跳ねる。簿価評価が中心の金融機関目線では、買値が資産評価を上回りやすい今のRCは、簿価上の債務超過に陥りやすい。昔の「RC一棟で資産性を積む」ロジックは、利回りが13％取れた時代の遺物に過ぎない、と木村氏は断じる。

一方の木造は違う。価格が抑えられ、利回りの上限も高い。修繕は数百万円規模で収まりやすく、工法選定や発注設計でコストを削ることができる。固定資産税も軽い。ここに「運営で上振れさせる余地」が残るから、収支は太る。融資についても、条件次第で30年クラスが引ける事例があり、返済比率を抑えた厚いキャッシュを積み上げることができる。さらに「出口」まで見ると差は決定的だ。木造は買い手層が厚く、解体コストも軽い。RCのように耐用年数付近で買い手の融資が詰まるリスクが小さい。

木村氏は分散戦略を推奨する。2億のRCを1棟抱えるより、4,000万円級の木造を5棟積み上げる方が、利回り・経費・空室・修繕を面でさばくことができる。たとえば月10万円の手残りを1棟で確保できれば、5棟で年600万円、20年で1.2億円。土地が各3,000万円残る想定なら5区画で1.5億円、合算2.7億円に到達する試算だ。規模自慢ではなく、利益率と出口のしやすさで勝ち切る設計が、結局一番速い。

今回の動画は、木造とRCの比較で判断基準を明確にしたい初心者、資産拡大の速度と出口の整合を重視する中級者、修繕や税負担まで織り込んだ収支設計を再点検したい実務家にとって、意思決定の軸を整理する上で非常に参考になる内容となっている。

具体的な事例や数値の詰め、融資の組み立て方、修繕の抑え方も本編で触れられており、木造とRCの「見えないコスト」と「出口」を直視できる人にとって、投資判断をアップデートする材料になるはずだ。