住宅ローン控除、中古住宅では適用条件に注意！築古物件でも控除を受ける方法とは
不動産仲介会社の業界団体である不動産流通経営協会（FRK）が公表した「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査」によると、中古住宅を購入した人の多くが住宅ローンを利用し、住宅ローン控除の適用も受けているが、そのことが物件を探す際に大きな影響を与えているという。どういうことだろうか？【今週の住活トピック】
「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査」結果を公表／不動産流通経営協会（FRK）
中古住宅の売れ筋は築25年以内だが、築古住宅の購入者も3~4割いる
この調査は、2018年〜2020年の3年間に中古住宅を購入した、全国の20歳以上を対象に実施したもの。本調査有効サンプル数は2393件で、購入した中古住宅の内訳は、中古一戸建てが1357件、中古マンションが1036件だった。
まず、購入した中古住宅の築年数を見ていこう。
中古一戸建て（画像の青線）では、築25年以内の住宅の購入が多く、なかでも「築6年〜10年以内」と「築1年〜5年以内」で高くなっている。また、中古マンション（画像の赤線）も築25年以内の住宅の購入が多く、「築11年〜15年以内」「築16年〜20年以内」「築21年〜25年以内」で高くなっている。価格が手ごろで、かつ築年の比較的新しい住宅を買った人が多いことがうかがえる。
実はFRKが注目しているのは、築古の住宅を購入した人も多いということだ。中古一戸建てでは「築21年以上」を購入した比率が43.0％、中古マンションでは「築26年以上」を購入した比率が31.0％いる。
購入した中古住宅の築年数（出典／不動産流通経営協会「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査」より抜粋転載）
FRKが、一戸建てで築21年以上、マンションで築26年以上に注目しているのは、「住宅ローン控除」の適用条件と関係しているからだ。
知っておきたい中古住宅の住宅ローン控除のポイント
住宅ローン控除についての認知度は高く、今回の調査でも認知度は91.5％（「どのような制度か具体的に知っている」49.1％＋「具体的ではないが制度があることは知っている」42.3％）に達した。
住宅ローン控除についておさらいすると、年末の住宅ローンの残高の1％を10年間、所得税などから控除する制度のことだ。消費税率引き上げによる負担軽減として、8％または10％の消費税がかかる住宅では「年末の住宅ローン残高の上限を4000万円」に、10％の消費税がかかる住宅では「3年間延長（最大控除額80万円）」に、それぞれ期間限定で拡充されている。
ただし、中古住宅の多くは売主が個人なので、個人間売買では消費税が課税されないために、こうした拡充策の対象外となる。つまり、個人の売主から購入する中古住宅の場合は、従来の「年末の住宅ローン残高の上限は2000万円」となるので、その1%×10年の200万円が最大控除額となる。
ちなみに中古住宅でも、いわゆる中古再販住宅（不動産会社が買い取った中古住宅をリフォームして、売主として販売するもの）は、消費税率10％がかかるので拡充策の対象となる。
住宅ローン控除の適用条件には、住宅の耐震性も含まれる
築古住宅を購入した人も多いという今回の調査結果が注目されるのは、住宅ローン控除の適用条件に築年数が関係するからだ。住宅ローン控除の適用を受けるには、いくつかの条件がある。主な条件として、以下のようなものがある。
○購入者の条件：合計所得金額が3000万円以下
○住宅ローンの条件：返済期間10年以上
○住宅の条件（1）：床面積が50m2以上（※期間限定で40m2以上に緩和、その場合、合計所得金額は1000万円以下まで）
○住宅の条件（2）：耐震性を有していること
最後の住宅の条件（2）の耐震性に関して、築年数が関係することになる。中古住宅の場合は、木造（いわゆる木造の一戸建て）で築20年以内、耐火構造（いわゆる鉄筋コンクリート造りのマンション）で築25年以内という条件がある。築年数がこれを超える場合は、建築士などの検査による以下3つのいずれかの証明書が必要になる。
中古住宅の耐震性の要件（出典／国土交通省のすまい給付金サイト「住宅ローン減税制度利用の要件」より転載）
築古が理由で、住宅ローン控除の利用をあきらめた人は多い
次のフロー図は、中古住宅を購入した人の制度利用の状況と、その理由を示したものだ。
住宅ローンおよび住宅ローン控除の利用状況【住宅ローン控除非利用者理由】(全体像)（出典／不動産流通経営協会「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査」より転載）
住宅ローンを利用した人のうち69.3％が住宅ローン控除を利用しているが、25.3％は利用していない。利用しなかった人の68.3％が、適用条件を満たす物件ではなかったことを理由に挙げた。なお、物件以外の理由としては、住宅ローン控除のメリットが少ないことなどが挙げられている。
物件が適用条件を満たさない理由として、多くの購入者は「住宅の条件」を挙げた。そのなかでも、住宅の条件（1）の床面積を挙げた人（特に首都圏の中古マンション購入者で多い）よりも、条件（2）の築年数を挙げた人のほうが多いことが分かる。
また、築年数が一戸建てで21年以上、マンションで26年以上だとしても、3つの証明書のいずれかを取得すれば適用対象になるが、69.8％と多くの人が「特に何もしていない」と回答し、築古が理由となって諦めていたことがうかがえる。
築古物件の住宅ローン控除は、耐震基準適合証明書の取得によるものが最多
しかし前述のとおり、築年数が適用条件を超える場合でも、耐震に関する証明書があれば住宅ローン控除を利用することは可能だ。住宅ローン控除を利用した人のうち、築年数要件を満たさない物件を購入した人について、次のフロー図で見てみよう。
住宅ローンおよび住宅ローン控除の利用状況【築年数に代わる要件】(全体像)（出典／不動産流通経営協会「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査」より転載）
住宅ローン控除を利用した人のうち、23.4％が一戸建てで築21年以上、マンションで築26年以上の住宅を購入したが、３つの証明書のうち、耐震基準適合証明書の取得によって適用条件を満たした人が最も多いことが分かる。
ただし、調査結果によると、耐震基準適合証明書を「自分で手配した」という人は50.5％と半数に過ぎない。43.2％が「もともと証明書が取れている物件だった」と回答している。また、既存住宅売買瑕疵（かし）保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険で、保険に加入するには耐震性を満たしていることが条件になる。この保険に加入することで適用条件を満たした人が次に多いのだが、「自分で手配した」のは26.3％とさらに少なくなり、「もともと保険に加入していた物件だった」という回答が73.7％に達した。
つまり、住宅ローン控除については、築年数や床面積など、広告の物件情報や不動産会社から簡単に得られる情報で判断するものの、買い主が自ら耐震基準適合証明書の取得に動いたり、瑕疵保険に加入するように動いたりして適用を受けようとする事例は極めて少なかったといえるだろう。
建築士等の検査による証明書を手配するには、時間や費用がかかるからかもしれない。しかし、マイホームとして買って長く住むのだから、少し費用や手間をかけてでも、耐震性で安心できるものを買うほうがよいだろう。また、そのためには専門知識が求められるので、こうした相談にきちんと応えてくれる不動産会社を選ぶ必要もある。
もちろん、面倒のない築年の比較的新しいものを選ぶのか、安くて希望条件に合う築古のものを買って好みにリフォームすることを選ぶのかなどは、各自それぞれで判断すればよい。ただ、知らなかったと後悔することのないように、還元効果の大きい住宅ローン控除については、正しい知識を持って検討してほしい。
(山本 久美子)
