不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が融資戦略を公開！『投資でお金を稼ぎたいなら必ず借金をしろ！不動産投資1棟目における融資を完全攻略！』

不動産投資系YouTubeチャンネルが、『投資でお金を稼ぎたいなら必ず借金をしろ！不動産投資1棟目における融資を完全攻略！』と題した動画を公開した。不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、1棟目購入における融資戦略を体系的に解説している。

木村氏は動画の中で、フルローンとは物件価格全額を融資で賄う仕組みであり、頭金を抑えることで投資回収スピードが飛躍的に高まると説明する。物件価格3,000万円の例では、通常の頭金1割に加えて諸経費約8%が必要となり、合計540万円の自己資金が求められる。しかしフルローンであれば諸経費のみの負担で済むため、資金効率が格段に向上するという論理を示した。

融資商品の種類についても詳細に言及している。木村氏はアパートローン、プロパーローン、事業性ローン、不動産担保ローン、国系ローンの5種を挙げ、それぞれの審査基準と特性を整理した。特にアパートローンは年収や職業などの条件があらかじめ設定された規格商品であり、その要件を満たせばフルローンの可能性があると指摘する。一方でプロパーローンは金融機関が保証会社を介さず直接リスクを負うオーダーメイド型であり、実績や信用が重視されるため難易度は高いと述べた。

フルローンを引き出すための準備として、木村氏は3つの要点を強調する。第一に属性の見せ方である。年収や勤務先といった表面的情報だけでなく、貯蓄の内訳や資産の振り分け、資金計画など金銭管理の姿勢を丁寧に示すことで、金融機関からの評価が変わると語る。第二に物件資料の作成だ。レントロール、積算評価、収支シミュレーションの3点を揃え、物件の収益性と資産価値を客観的に提示する必要があると説く。特に積算評価では、木造建物は築22年程度で評価がゼロになる点や、土地評価は相続税路線価をもとに算定される点など、金融機関が重視する指標を正確に把握しておくべきだと述べた。第三に融資打診の順序である。初回から実績重視のプロパーローンを狙うのではなく、まずはアパートローンや不動産担保ローンで実績を積み、段階的に融資枠を広げる戦略が現実的だと助言した。

一方で木村氏は、フルローンにも危険な事例があると警告する。利益が出ないにもかかわらず節税名目で販売される新築ワンルームマンションは、長期的に赤字を生み、将来の事業評価に悪影響を及ぼすと指摘した。また、金利の低さだけに固執して多額の頭金を支払うことも、投資効率を損なうと述べている。重要なのは金利そのものではなく、自己資金をいかに温存し次の投資につなげるかという視点である。

動画の後半では、木村氏が主宰するスクールでの実例として、三重県の中古アパートを利回り16%でフルローン取得した事例が紹介されている。高利回り物件を自己資金をほとんど使わずに購入できれば、投資回収は極めて短期間で完了し、次の物件取得へと連鎖していく。木村氏はこうした成功例を通じ、融資の仕組みと金融機関ごとの審査ロジックを理解することが資産形成の鍵になると結論付けた。不動産投資を本格化させたい層にとって、融資戦略の全体像を把握する契機となる内容である。