マンションは一生モノじゃない！ 専門家が教える「売り時」と再投資の極意

投資家の田端信太郎氏が、自身のYouTubeチャンネルで公開した動画『住んで儲かる！マンション専門家：沖有人さんと資産を増やす不動産戦略について語りました。』にて、マンション専門家の沖有人氏をゲストに迎え、不動産投資における独自の見解と戦略を語り合った。

動画冒頭で田端氏は、不動産やマンション市況について語る専門家は多いとしながらも、「ご本人を目の前にして言うとあれですけど、沖さん以外はだいたいダメですよ」とバッサリ。これに対し沖氏も「それは言えている話で、私以外の話は聞く必要がまったくない」と応じ、自身のコンサルティングが「相手が儲かってなんぼ」「儲けさせることを法人も個人もやって、私はかなり確率が良いので信じた人は救われる感じですね」と、顧客の利益を最優先する姿勢を強調した。

田端氏は、アベノミクスと黒田バズーカが始まった2012年頃、沖氏の著書『マンションは10年で買い替えなさい』に出会い、「この人の言っていることはすごい」と感銘を受けたと語った。実際に沖氏の理論に基づきマンションを購入した結果、「まんまと大勝利ですよ」と笑顔を見せた。さらに衝撃的な事実として、自身がLINEの執行役員時代に得たストックオプションの利益よりも、「普通に湾岸タワマンを買ってただけの方が割が良い」と告白。 「それ（ストックオプション益）よりもえぐいと思っているのは、LINEみたいなIT企業の役員になってストックオプションもらって上場するのって、一般人が考える成功ストーリーじゃないですか。それより頭金10%で湾岸タワマンを2012年に買って10年後に売った方が儲かっているんですよ」と、ピケティの「r>g（資本収益率が経済成長率を上回る）」を地で行く体験を明かした。

沖氏は、不動産価格の法則性について「法則性がわかれば不動産は再現性が非常に高い」「新しいことなんて起きない（不動産業界では）」と断言。過去のデータ分析に基づき、今後の価格動向も予測可能だとし、「今売っている値段が高いねとみんな言っているけど、3年後には都心であれば5割くらい上がっている」との見通しを示した。また、マンション相場は「需給バランスとかではないんですよ。需給バランスと言う人は100%間違っていて」と一刀両断。新築価格は土地代と建築費で決まり、中古はその影響を受けるというシンプルな構造を解説した。

さらに話題は大手デベロッパーの戦略にも及び、特に住友不動産について田端氏は「絶対に値下げしない」、沖氏も「逆に値上げするんです」とその特異な販売戦略を指摘。田端氏は「住友不動産の営業力が過剰。火力が強すぎるだけで、三井と三菱の営業力がないとは思わないですが、相対的なものです」と補足した。沖氏は、新興デベロッパーのリスクにも触れ、「銀行との信頼関係がないと明日にも潰れる状態になる」「今までに黒字倒産はいくらでもありますし、リーマンショックのときは新興系はほぼなくなってしまいました」と警鐘を鳴らした。

最後に沖氏は、「マンションは一生ものではない」「ローンは借り得なので借りるだけ借りて返済しているけど、基本は積立だと思っているので、資産価値が落ちなければ、売ったときに全部返ってくるので、売ることがすごく大事」と、含み益が出ているうちに売却し、譲渡所得控除をうまく使ってキャッシュを増やし再投資することを提案した。