タワーマンション(タワマン)は、眺望や都心部へのアクセスの良さから憧れの象徴となっている。だが、オラガ総研の牧野知弘氏は、「タワマンが林立する土地の多くは埋め立て地だ。以前、その土地に何があったのかを知っている昔からの東京人はタワマンを買わない」という--。

※本稿は、牧野知弘『不動産で知る日本のこれから』(祥伝社新書)の一部を再編集したものです。

写真=iStock.com/Juergen Sack
※写真はイメージです - 写真=iStock.com/Juergen Sack

■13年間に供給されたマンションの4戸に1戸がタワマン

都心の風景は2000年代になってずいぶん変わった。羽田空港から都心に向かう首都高速1号線に乗れば、芝浦近辺から都心部にかけて、まるでムーミンに登場するニョロニョロのごとくタワーマンションが林立する。

お台場に向かうレインボーブリッジから都心を見れば、そこは湾岸タワーマンションが天にも届けとばかりに、その高さを競い合う光景に触れることができる。

では、首都圏(1都3県)でタワーマンションはどのくらいできているのだろうか。タワーマンションという定義はないが、不動産経済研究所では20階建て以上のマンションを超高層マンションとして、分譲用に供給された戸数について集計・発表をしている。

それによれば、2004年以降2016年までの13年間に、首都圏で供給された超高層マンションは累計で573棟、17万7850戸に及ぶ(2016年は推定値)。

同期間に首都圏で供給されたマンション戸数(69万7418戸)の、なんと4戸に1戸が、いわゆるタワマンなのだ。

■タワマンで「雨漏り」が起こる理由

タワマンといえば、都心居住の代名詞。素晴らしい眺望、都心部へのアクセスの良さ、そして充実の共用施設など一般庶民には「憧れ」のマンションといわれてきた。

しかし、今ではその希少性が薄れるだけでなく、タワマン独特の問題があちらこちらで叫ばれ始めている。

まだあまり話題になっていないが、築15年から20年を迎える物件で目立ち始めたのが、雨漏りの問題である。タワマンの多くが、首都圏でも湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング材などが充塡(じゅうてん)されているが、経年とともに劣化する。とりわけ湾岸エリアは、その度合いが通常のマンションなどと比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。

タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのは、こうした要因によるものと言われている。

2000年以降に建設されたマンションの多くが、東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の時期を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラを吊り下げての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く作業日は限られ、工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

■非常用発電装置の交換でかかる多大な負担

多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるが、これも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、1基数千万円から1億円の負担となる。

また、メンテナンスをしっかりと施さないと、その「いざ」というときに役に立たない。あるビル会社が東日本大震災の後、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ、多くの設備が規定通りの時間作動することがなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新する場合には大変な金額となる。普通のマンションのエレベーターがプリウスなら、高層用のものはポルシェのような差があるのだ。

今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、一人ひとりの所有者なのである。

■「東京を知らない地方の人」が買うのがタワマン

築地市場の移転問題で、すっかり負の話題を提供されてしまった東京の豊洲であるが、豊洲に限らず、タワマンが林立する土地の多くは埋め立て地で、しかも以前の工場や倉庫などの跡地だ。大地震が発生したときは、多くの土地で液状化現象が生じることが予想される。

牧野知弘『不動産で知る日本のこれから』(祥伝社新書)

液状化で地下から噴出する「液」というと、あの豊洲市場の地下水を連想する人が多いのではないだろうか。自分たちがどんな土地の上に住んでいるのかも、クローズアップされるのだ。

実は昔からの東京人で、湾岸エリアのタワマンを買う人は少ない。このエリアの以前の姿をよく知っているからだ。お台場が東京だと憧れる、「東京を知らない地方の人」が買うのがタワマンなのである。

不動産を買うには、地歴が大切だ。地歴とは、昔その土地に何があったのか、どんな歴史が潜んでいるのかを語る重要な資料だ。タワマンは地歴で買うには「お買い得」ではけっしてないのである。

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牧野 知弘(まきの・ともひろ)
オラガ総研社長
1959年生まれ。東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て、89年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。09年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。15年オラガ総研株式会社設立、以降現職。著書に『なぜ、街の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)など。テレビ、新聞などメディア出演多数。
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(オラガ総研社長 牧野 知弘)