海外不動産投資家の宮脇さき氏が警鐘「ベトナム経済は限界に近い」融資拡大の裏にある構造的リスク

海外不動産投資家の宮脇さき氏が、自身のYouTubeチャンネルで、「融資による資金ばら撒きでベトナム経済が限界!?投資家が取るべき戦略を教えます！」と題した動画で、ベトナム不動産バブルの実態と投資家が取るべき戦略について解説した。宮脇氏は、現在ベトナムで進行している不動産価格の高騰が、実需とかけ離れた投機的なバブルである可能性を指摘し、その背景にある金融システムの構造的なリスクについて警鐘を鳴らしている。

宮脇氏はまず、ベトナムの住宅価格が異常なペースで上昇している現状を紹介した。ハノイのマンション価格は2024年に前年比で36%上昇し、ホーチミン市では2025年第4四半期の平均価格が前年比65%増の1平米あたり約95万円に達している。現地の平均年収に対し住宅価格は約27倍となっており、一般市民が購入不可能な水準にあることから、宮脇氏は「実需ではなく投機が市場を動かしているのではないか」との見解を示した。

さらに、このバブルを支える金融システムのリスクについても詳細に解説された。ベトナムの「信用GDP比率」は134%に達しており、経済規模に対して銀行が過剰に貸し出しを行っている状態だという。特に問題視されたのが、銀行の「マチュリティミスマッチ」と呼ばれる構造的欠陥である。これは、短期預金を原資として長期の不動産融資を行っている状態を指し、資金繰りが悪化した際に連鎖的な破綻を招く恐れがある。加えて、ベトナム最大の財閥であるビングループも過剰なレバレッジによる財務リスクを抱えており、EV事業の赤字などが懸念材料として挙げられた。

また、宮脇氏は現代特有のリスクとして「トランプ関税」の影響にも言及。中国からの迂回輸出に対する監視強化により、ベトナム経済の減速が予測されるとした。これらを踏まえ、宮脇氏は「1997年のアジア通貨危機とは異なり、今回は国内信用の膨張と地政学リスクが絡み合った複合的な危機だ」と分析。最後に宮脇氏は「投資家は、現在はリスクが高いため静観し、バブル崩壊後に優良資産を安く取得するための準備を進めることが賢明である」と動画を締めくくった。