不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が解き明かす！新築×中古の最適解『2025年は成功者続出！土地仕入れから新築アパートを建てると驚異の利回り10%が現実に！』

『2025年は成功者続出！土地仕入れから新築アパートを建てると驚異の利回り10%が現実に！』との動画タイトルで、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、新築アパート投資の本質と“からくり”を明快に解きほぐした。価値が下がるのは前提。それでも新築に取り組むべき余地がどこにあるのかを、理論と数値で整理した構成だ。

木村氏は、一般的な新築の弱点、価値下落や表面利回りの見劣りを認めたうえで、長期ローンを組めることによるキャッシュフローの安定性、そして売却タイミングの設計がリターンを生む鍵であると指摘する。利回り7％でも、35年返済によって月々の返済負担を抑え、黒字を積み上げられる。金融機関の評価が得やすく、属性が良ければ複数棟に拡張しやすい点も、新築投資の強みだ。

収益カーブの全体像も示される。築0～10年は家賃が高止まりしやすく黒字体質が強い。築10～25年は家賃下落と修繕費増で圧迫され、終盤には赤字期が訪れる。完済後は返済が消滅し、家賃の下げ止まりと相まって利益が再び拡大する。単体で完走するよりも、収益の谷を見越して全体設計を行うことが重要だ。

ここで重要になるのが出口戦略である。35年保有を前提にするのではなく、築10年前後での売却を有力な選択肢として考える。売買相場は築浅期に大きく崩れにくく、同時に残債は着実に減っていくため、手残り資金の確保と再投資のサイクルを回しやすい。さらに、中古アパートの安定黒字と組み合わせて、赤字期をポートフォリオ全体で吸収する戦略も現実的だ。

タイトルの核である「土地仕入れから新築を組むと利回り10％が現実になる」という論点も、動画内で具体的に説明された。一般的な販売新築は相場利回りに合わせて価格が調整されるため、7％前後に収れんしやすい。しかし、土地選定・建築会社の相見積もり・仕様の最適化によって原価を抑えれば、同じ賃料水準でも返済比率を下げ、フリーキャッシュフローを拡大できる。木村氏は、こうした組成で利回り9～10％台を実現した事例が複数あると語り、設計の工夫次第で収益カーブそのものを底上げできることを示した。デザインや設備面での“世界観”づくりによって、賃料を上振れさせる方法も再現性が高いという。

総じて、価値下落を恐れて距離を置くのではなく、下落を前提に勝ち筋を設計する発想が軸となる。新築で初期の安定性とスケールを取りにいき、出口戦略と中古物件の黒字で山谷を均す。シンプルだが強い。不動産投資を構造的に理解したい人ほど、動画内のシミュレーションを見ると理解が深まるだろう。本編は、新築と中古の役割分担を整理したい投資家にとっても、非常に参考になる内容である。