不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が地方二極化の実態を分析！『2026年以降に国の政策で詰む地域がある！？地方・郊外で手を出しても資産が逃げない購入判断基準をプロが伝授！』

『2026年以降に国の政策で詰む地域がある！？地方・郊外で手を出しても資産が逃げない購入判断基準をプロが伝授！』では、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、地方中古アパート投資を取り巻く環境変化と、その中で生き残るための判断軸を提示する。人口減少、少子高齢化、インフラ維持コストの増大といった構造的課題が進行する日本において、地方は一括りに「危険」と語られがちである。しかし木村氏は、全国で毎年人口が減少しているというマクロの事実だけで投資可否を決めるのは早計だと指摘する。実際には、雇用が維持され需要が底堅い地域と、急速に空洞化が進む地域が併存しており、すでに明確な二極化が起きているという。

では何が分岐点になるのか。木村氏が最初に挙げるのは、利回り偏重の思考からの脱却である。地方物件は表面利回りが高く見えるケースが多いが、その数字だけを根拠に判断すると、将来の出口で行き詰まる可能性がある。特に重要なのが土地の価値だ。建物は経年とともに評価が逓減する一方、土地は需給に支えられた価格帯で推移する傾向がある。したがって、購入時点で将来の売却価格を想定し、土地値から逆算して取得価格を検証する姿勢が不可欠になる。買う瞬間に売りを描けていなければ、築年数が進んだ段階で選択肢は急速に狭まる。

さらに動画では、政策面の影響にも言及する。立地適正化計画やコンパクトシティの推進など、行政が都市機能を集約させる動きが進む中、エリアによっては将来的にインフラや公共サービスが縮小する可能性がある。2026年以降を見据えるなら、こうした方針がどの地域にどう作用するかを把握する視点が求められるという。単に現在の入居率を見るだけでは不十分で、10年後も需要が継続する構造かどうかを検証する必要がある。

そして最後に強調されるのが運営力である。空室対策、修繕費のコントロール、管理体制の見直しといった日常的な積み重ねが、長期収支を大きく左右する。地方では家賃水準が抑えられる分、同じ修繕費でも利益への影響が大きくなる。合見積もりの徹底や競合との差別化など、細部にわたる工夫が求められる。エリア選定、出口戦略、そして運営力。この3点を統合的に捉えたとき、地方物件は単なる高利回り商品ではなく、戦略的に積み上げる資産へと変わる。その具体的な考え方と事例は、動画の中で段階的に示されている。