不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が明かす「都心新築アパートは“儲からない”！本当に狙うべき投資物件の条件を暴露」

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、「【新事実】低利回りで悪条件でも圧倒的に儲かる新築アパート投資！その条件を大公開します！」と題した動画を公開し、都心の駅近新築アパート投資について鋭い見解を述べた。木村氏は「都心のど真ん中で買うってどういうことかって言うと、結論儲からないと思う」とバッサリ。その理由や“本当に狙うべき物件”について、具体的な例を交えて徹底解説した。

木村氏は「都心駅近の新築アパートが儲かる」との一般的なイメージに、「住む分にはいいけれど、投資としては儲からない」と明言。その理由として「立地や新築の安心感で家賃は高くなるが、それ以上に購入価格が高騰しているため利回りが大きく下がる」「結果として、新築なのに3～5%と低利回りにしかならず、ワンルームマンション並みにしかならない」と語った。「初心者は『立地がいいほど安心』と高値掴みしがちだが、買った瞬間に“儲けづらい物件”になるケースが多い」と警鐘を鳴らした。

また、「都心新築アパートを持っていても、家賃保証付きでも毎月赤字の累積が発生しやすい」とリアルなリスクも強調。「実際に売却時の資産性（売却益＝キャピタルゲイン）を期待しても、累計赤字と相殺され残る利益はほとんどない。過去のように不動産価格が上がり続け『10年後に高く売れた』のはアベノミクスの特殊なタイミングで、今後は高金利リスクも加わり、再現性が低くハイリスク」と現状を分析した。

一方で木村氏が推奨するのは「収益性(毎月の利益)と資産性(売却時の資産価値)の両方をとれる物件選び」。駅近で土地の資産価値が高く、利回り7％超の中古アパートに少額投資した例を挙げ、「『投資資金280万円が25年で7300万円、52倍に増える』というケースを示した。大事なのは“利回り・資産性のバランスが取れた物件”を見極めること」と強調した。さらに「安心なのは新築よりも、中古で家賃下げ止まり、資産価値の下落が緩やかな物件。収益を回収しながら再投資し、拡大する方が圧倒的に賢い」と投資ロジックをわかりやすく解説している。

終盤では「都心駅近新築・満室＝安心の時代は終わり。実はそれは“不動産業者が売りたい物件”。本当に資産を伸ばしたいなら“業者が買いたくなる物件”を狙うべき」と強調。物件選び次第で数百万から数千万単位の差が出ることを示し、視聴者に考え方の転換を促して動画を締めくくった。