都内一等地にビルを所有する50代資産家男性…相続を見据えて発覚した「持ちビルの致命的な弱点」
親から相続した建物などの固定資産。なるべく減らさないままで次世代に引き継ぐためには、どのようにすればよいのでしょうか。「夢相続」代表で相続実務士の曽根恵子さんが相談者の50代男性Aさんのケースから、相続に関する問題を紐解きます。
都内の一等地に築30年のビルを所有
東京都内の一等地にビルを所有するAさん（50代男性）が、奥様とともに相談に来られました。築30年を超えるそのビルは、もともと親から相続したもので、現在は家族で設立した法人が所有しています。Aさん個人は土地を保有し、その土地を法人に貸すという形です。
60歳を目前に控え、地価は上昇し、建物もまだ稼働しているものの、「このままでよいのか」という不安が強くなってきたといいます。相続や遺産分割を見据えたとき、現在の形が本当に最適なのかを確認したいというのが相談のきっかけでした。
法人化のきっかけは「節税になる」という情報
Aさんが法人を設立したのは約10数年前。当時、取引先の信用金庫が主催するセミナーに参加し、講師の税理士から「不動産オーナーは法人化すると節税になる」と説明を受けたことがきっかけでした。
さらに雑誌などでも同様の情報を目にし、「これはやるべきだ」と判断。専門の税理士に依頼して法人を設立しました。
当初の狙いは明確でした。賃料収入を法人に移すことで個人の所得税を抑え、さらに家族に給与として分散することでトータルの税負担を軽減することです。そして、そのスキームを完成させるために、建物を個人から法人へ譲渡しました。
この結果、現在は「土地は個人」「建物は法人」という構造になっています。当時は税理士や金融機関からも「最も有利な方法」と説明され、Aさん自身も疑問を持つことはありませんでした。
相続の視点で見たときの“致命的な問題”
しかし、現状の資産構成を分析したところ、重大な問題が明らかになりました。
Aさんの資産は、土地が約3億2,000万円、法人が保有する建物が約4,000万円、さらに現金や株式などが約1億円、合計で4億円を超えています。そして、このまま相続が発生した場合、相続税は1億円を超える見込みでした。
問題の核心は、「土地と建物の所有者が分かれていること」です。
本来、土地と建物を同一人物が所有していれば、「貸家建付地の評価減」や「小規模宅地等の特例」といった大きな節税効果が期待できます。ところがAさんの場合、建物は法人名義のため、これらの特例が一切使えません。
その結果、土地は「更地」と同じ評価、つまり100％評価となり、節税効果はゼロ。さらに契約には「無償返還の特約」が付されていたため、法人側に借地権も認められず、評価を下げる余地が完全に失われていました。
「地代が安すぎる」という新たな税務リスク
さらに分析を進めると、もう一つの問題が浮かび上がりました。それが「地代の設定」です。
現在、法人が支払っている年間地代は140万円。しかし、一般的な不動産評価の基準からすると、固定資産税額の5倍程度が適正とされ、Aさんのケースでは約337万円が目安となります。
つまり、現状の地代は適正水準の4割程度しかなく、「法人に対して安く貸しすぎている」と判断される可能性があるのです。
この状態が続けば、税務署から「利益供与」とみなされ、追徴課税のリスクも否定できません。つまり、節税どころか、新たな税務リスクを抱えている状態でした。
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