値崩れしないマンションの「新３条件」…カギは「デカさ」「再開発」と意外な要素だった！ 元フジテレビアナ・西岡孝洋氏が激推しする穴場物件
2026年2月の東京23区の新築マンション平均価格は1億4280万円、中古マンションは1億2349万円（70㎡換算）となり、「さすがに上昇も限界では」という声も聞こえてくる。しかし、仮に市場に調整局面が訪れたとしても、資産価値を強固に維持し続ける都心マンションは確実に存在する。
【画像】Xでもたびたび話題になる「指名買い」される江東区の人気マンション
7回マンションを購入した経験を持つ元フジテレビアナウンサーの西岡孝洋氏に、「値崩れしない絶対条件」と、オススメの具体的な街について詳しく聞いた。
「指名買い」されるマンションを狙え
不動産価格はコロナ禍以降、急激な上昇を見せた。「暴落や調整があるのではないか」とSNSでは不安の声がささやかれている。しかし、そんな中でも「値崩れしない」「資産性が保てる」マンションとは一体どんなマンションなのか。
その特徴について、西岡氏がまず挙げるのはシンプルに「デカい」ことである。
「よくタワーマンションは資産性が高いといわれますが、その大きな要因は『デカい』、つまり大きくて目立つことにあります。その地域の人なら誰もが名前を知っているような、ある種のシンボルになるマンションは価値が下がりにくいのです」（西岡氏、以下同）
大きく目立つことで、手っ取り早く皆が知っているマンションになれるということだ。
「マンションの資産価値を維持するためには、次から次に購入の希望者が現れることが何よりも重要なのですが、そのためには皆に知られることが大切です。マンションに限らず、人は『知っているもの』が好きですよね。バッグでも車でも家電でも、機能が同じなら、無名の商品よりも誰もが知っている有名なブランドを選ぶのと同じ理屈です」
つまり、「デカさ」は知名度を得ることができ、それが指名買いにつながるということだ。しかし、指名買いされるマンションは「デカい」タワマンばかりではないとも語る。
「タワマンではなく低層マンションであっても、特徴を持たせて『ああ、あのマンション知ってます』と言われるような知名度を獲得できれば、市場で全く知られていない無名の商品よりも選ばれやすくなります」
西岡氏が具体的に挙げるのは三井不動産もＣＭに使っている『パークシティ浜田山（杉並区）』や、横十間川親水公園に隣接した『ザ・パークハウス東陽町翠賓閣（江東区）』といったマンションだ。これらのマンションは、その外観の優雅さや質の高さでたびたびＸでも話題になる。指名買いが入るのも当然だろう。
では、巷でよく言われる「駅近のほうが資産性が高い」という点はどうだろうか。
「いわずもがなですが、駅近は大事です。徒歩5分以内の駅近物件は当然強い。近いは正義なんです。共働きが多数派となったいま、多くの人は利便性の高い駅近に住みたいからです」
しかし、と西岡氏は続ける。
「駅近はそもそも土地の入手が困難であり、土地代が高い。その分がマンションの分譲価格にしっかりと転嫁されています。なので『資産性が保てる』かもしれませんが、お得かというとちょっと違う気もします」
実は「駅から遠くても良いマンションは全然あります」という。
いま注目している街は大井町と…
それはいったいどんなマンションなのか。
「付加価値があるマンションです。駅から遠いということは、デベロッパーにとって土地の取得が容易だったはず。そこにどのような付加価値をつけたかが重要になります」
例えば、西岡氏が以前に住んでいた『スカイズ タワー＆ガーデン（江東区）』がそれである。最寄りはゆりかもめ新豊洲駅徒歩5分だが、より便利な地下鉄の豊洲駅からは12分ほど離れていても、天体望遠鏡を備え、プールがあり、隣に広大な公園を併設して「ここで子どもを育ててください」と明確な価値を打ち出している物件だ。西岡氏はそのマンションが打ち出すコンセプト＝哲学に惚れて、購入を決めた。
さらに、豪華な共用部も資産価値を支える重要な仕掛けになるという。「豪華なパーティールームやエントランスは、実は『次の購入予備軍』をどんどん作るためのキーになっています。友人を招いてパーティーをした時、訪れた人たちがエントランスの雰囲気や豪華さに圧倒され、『すごい、欲しい』とファンになってくれるからです」とのことだ。
それでは２つめのキーワードである「再開発」はどうだろうか。「その強さは圧倒的です」と西岡氏は解説する。
「再開発が行われるということは、企業や行政がお金を出して成立させるということであり、その街には確実に価値があるという証拠です。逆に言えば、再開発の予定が全くない地域は、将来的に少子化の中で取り残されてしまうリスクがあります。再開発が進むエリアで買うのが資産価値維持の目的においてはベストです」
具体的には、建築費が高騰する中でも計画が進んでいる築地、日本橋、リニア新幹線が絡む品川、そして行政が力を入れる池袋などが有望なエリアだという。
「築地などは東京都も絡んでいるプロジェクトなので、建築費が上がろうが意地でも仕上げてくるはずです。さすがにあそこが止まるようなら日本が終わる時だと思います。あとはリニア新幹線が絡む品川や、行政が頑張っている池袋なども強いでしょう」
企業や行政の本気度が高く、絶対に引き返せない国家規模のプロジェクトが絡むエリアこそが、真に強靭な資産価値を持つと言えそうだ。
しかし、こうした超一等地の再開発エリアはすでに価格が高騰しており、一般層には手が届きにくい。そこで西岡氏が提案するのが、「ターミナル駅から3駅、10分以内を買う」という法則だ。
「品川や東京・日本橋などのターミナル駅から、乗り換えなしの1本で10分以内で着ける駅、例えば大井町（品川3分）や清澄白河（大手町7分、三越前≒日本橋5分）などは資産価値が保たれやすく、むしろ上がるポテンシャルがあります」
さらに、現在はまだ過小評価されているエリア、例えば新小岩なども、東京駅まで13分程度と近く、今後のベンチマークとして非常に面白いエリアとのことだ。
マンション価格を1000万円押し上げる「学区」の最新事情
3つ目に、マンションの資産性を考える上で、近年絶対に見逃せないのが「学区」の存在だ。
西岡氏は「マンションを買っただけで評判の良い小学校に行けるというのは、親にできる最大の努力であり、入学チケットのようなものです」と語り、学区が資産価値に与える影響の大きさを指摘する。
これまで都内の名門公立小学校といえば、文京区の「3S1K」や港区の「青白赤（または青白笄）」といった伝統的なエリアが有名だった。ここに子を通わせたい親が多く、不動産投資家にも家賃を高く設定できるとして人気だ。しかし今、変化の兆しが現れている。例えば、豊洲エリアの「豊洲北小学校」や「豊洲西小学校」が人気となってきているのだという。
「あそこで何が起きているかというと、そこに通うのはほとんどがタワマンに住む子どもたちなんです。タワマンを買えるだけの経済力を持った家庭の、教育熱心で優秀な子どもたちが集まることで、公立小学校のレベルが非常に高くなっています。豊洲の子どもたちは優秀だという結果がこの10年で出てきたことで、街自体に付加価値がついてきています」
つまり、子どもたちの進学成績が街の資産価値を牽引する時代になってきているのだ。学区がひとつ隣になるだけで、マンションの価格が1000万円単位で変わることも十分にあり得るという。
いま西岡氏が注目しているのが『HARUMI FLAG（中央区）』のそばにある晴海西小学校だ。新設されたばかりで、まだ進学成績などのデータは出ていない。しかし、「もし彼らが中学受験などで結果を出し始めたら、街やマンションの価値がさらに1段階上がる可能性があります」という。
最後に西岡氏は、資産性を考える上でのマインドセットとして「マンションは結局、人気投票である」と断言する。
「本当にそのマンションが大好きかどうかは分からなくても、周りに流されて人気投票をする層は確実にいます。そういう意味で、ポジティブな意見もネガティブな意見も、全てひっくるめて世間の話題になること自体が重要です」
例えば、ネットなどで賛否両論が巻き起こるような物件やネガティブなニュースが出る物件であっても、話題になることで知名度は上がる。
「悪名は無名に勝るではないですが、無名であることの方が資産価格維持においてはマイナスです。なにか悪いことで話題になっても、後になって『あの時有名になっておいてよかった』というパターンは少なくありません。みなの記憶に刺さっている物件はやはり強いのです」
誰もが知るシンボル性を持ち、街の成長や教育環境という「人が集まる理由」を備えた物件こそが、不況にも負けない強靭な資産価値を生み出すのだ。
第3回ではさらに具体的に、マンションを買う時にチェックしたいポイントについて解説してもらう。
取材・文／集英社オンライン編集部
