不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が危険水準70%を警告！『利回りがたった1.5%ないだけで資産消滅確定！？1億円の新築アパートをフルローンで投資したら衝撃のシミュレーション結果がわかりました。』

『利回りがたった1.5%ないだけで資産消滅確定！？1億円の新築アパートをフルローンで投資したら衝撃のシミュレーション結果がわかりました。』では、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏がフルローンの是非を数字で検証している。自己資金を使わずに物件を取得できるフルローンは拡大速度を高める一方、判断を誤れば資金繰りを一気に圧迫する。焦点となるのは利回りではなく、家賃に対する返済額の割合、すなわち返済比率である。

設定は1億円の新築アパート、金利1.9%、期間35年のフルローン。経費は家賃の15%と仮定する。利回り5%の場合、月間家賃は約41.6万円。返済額は約32.6万円となり、返済比率は78%。手残りは月約2.8万円にとどまる。1室空室が出れば即座に赤字へ転落する構造であり、わずかな家賃下落や修繕増加が収支を崩す。

対して利回り6.5%では月間家賃は約54.1万円。返済額が同水準でも返済比率は約60%に収まり、月約13.4万円の利益が確保される。年間では約160万円となり、空室が複数出ても耐えられる余白が生まれる。わずか1.5%の差が経営体力を決定づける事実が浮き彫りになる。

木村氏は返済比率60%前後を一つの目安とし、70%を超えれば危険水準と整理する。比率を下げる方法は、利回りの確保、返済期間の長期化、そして家賃下振れを前提にした計画である。特に序盤は手元資金を温存しつつ比率を管理する姿勢が重要だと指摘する。

アフタートークでは、中古物件で利回り10%以上を確保し、30年前後の融資で返済比率を抑えた事例にも触れられる。同じフルローンでも、条件次第で結果は対極に分かれる。その分岐点がどこにあるのかは、動画内の具体的な数値推移を見ることでより立体的に理解できる。