不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が斬る！銀行は“人と事業”を見るという現実『銀行員は目ざとくココを見ている！不動産投資で銀行融資を受けやすくするためのコツを伝授します！』

「銀行員は目ざとくココを見ている！不動産投資で銀行融資を受けやすくするためのコツを伝授します！」と題した動画内で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、銀行が何を見て融資の可否を決めるのかを実務目線で解き明かした。内容は「サラリーマンでも経営者でも“年収以外”のポイントがあるのか」という視聴者の疑問に答える形で進行し、年収神話をあっさり否定している。

木村氏は冒頭、「年収が高ければ自動的に通る」といった固定観念を切り捨て、実際には年収が低い会社員でも融資が下りる例があり、逆に経営者でも通らないことは珍しくないと断言する。銀行は「人」と「事業」をセットで見るという前提を示し、融資は総合点勝負であると明確にした。

そのうえで、銀行員が目ざとくチェックする中核は3点に集約されると整理する。第1に「数字を自分の手で考えているか」。想定家賃、返済、経費率、減価償却、回収年数までを1ページで示すだけで評価は一段跳ねる。難解な指標は不要で、先回りした簡潔な事業計画の有無が差をつける。第2に「事業性と将来性」。家賃下落や大規模修繕を織り込んだ中長期の見通しを語れるかどうかが肝だ。第3に「誠実さ」。見栄の高級時計や“節税のための赤字”は逆効果で、黒字経営を設計し必要な税を支払う姿勢が信用を呼ぶ。

会計面の実務も具体的だ。頭金は経費ではなく資産計上、購入諸費用は資産と経費に振り分けるといった基本を押さえ、毎月の家賃収入・返済・諸経費・減価償却をシンプルに回す。損益計算書で継続黒字を積み上げ、貸借対照表では土地比率の高い資産を増やしていく。返済期間は長く取り、月次キャッシュフローを太らせる。これだけで決算の見栄えは年々良化する。

面談の所作も抜かりなく整えるべきだ。スーツ、顔写真付きプロフィール、簡潔な計画書を携え、投資ではなく「賃貸経営」として語る。地域金融機関では自宅や事務所が見られることもあるため、普段の佇まいも評価対象になる。資産は隠さず、預金・株式・退職金見込みなどを素直に開示する。ここまで準備しておけば、銀行側は「貸したい人」にあなたを分類する。

物件選定は「利回り」「返済条件」「土地比率」が三本柱である。利回りが出るものを選び、返済期間を伸ばして手残りを確保し、路線価で価値が残る土地を押さえる。逆に、将来の赤字を内包する低利回りワンルーム型は、試算段階で自ら却下すべきだ。数字で自分を納得させられない案件は、銀行も納得しない。

以上を踏まえると、タイトル通り「銀行員は目ざとくココを見ている」。見るのは“属性”ではなく、“数字”“中長期の経営観”“誠実な運営”の積み重ねだ。本編では、計画書の作り方や会計処理の勘所、面談での振る舞いまで、現場の目線で語られているため、視聴後に自分の書類と話法を即座にアップデートできるはずだ。黒字の設計図を1ページで提示できるか否か、その一点で融資の景色は変わる。初回融資に挑む人から、拡大期のオーナーまで、銀行の評価軸を自分の設計に落とし込む上で非常に参考になる内容である。