サブリースじゃないから安心…は危険！「オーナーチェンジ物件」売却時にプロが確認するポイント3選

賃貸中の不動産をそのままの状態で売却する「オーナーチェンジ物件」。サブリース契約における注意喚起は数多く見られますが、「一般の管理委託だから大丈夫」と思い込んでいないでしょうか。
実は、サブリース契約でなくとも、売却時に思わぬトラブルに繋がる"落とし穴"が存在します。
今回はらくだ不動産株式会社の不動産エージェント、村田洋一さんと佐藤健斗さんが、オーナーチェンジ物件を売却する前に必ず確認すべき3つの重要ポイントを解説します。

■ポイント①：入居者との「賃貸借契約書」、内容は把握できていますか？
まず基本となるのが、現在入居している方と交わしている「賃貸借契約書」の内容確認です。
佐藤さんは「どのような条件で貸しているのかを正確に把握することが第一歩です」と語ります。
【確認すべき主な項目】
•契約形態：普通借家契約か、定期借家契約か
•賃料・敷金：金額はいくらか、敷金は預かっているか
•更新料：更新料の取り決めはあるか
「親の代から口約束で貸していたため契約書が存在しない、というケースも珍しくありません。また、前のオーナーから物件を引き継いだ際、契約書の名義が以前のオーナーのまま、ということもよくあります」（佐藤さん）

特に見落としがちなのが「敷金」の扱いです。契約書上に記載がある場合、売却時には次の買主へ敷金を引き継ぐ（売買代金から相殺する）必要があります。契約内容を正確に把握し、整理しておくことが極めて重要です。

■ポイント②：「管理委託契約書」に潜む、高額な解約金のワナ
ご自身で管理せず、管理会社に委託している場合は「管理委託契約書」の確認が必須です。

「最近、オーナー様にとって一方的に不利な内容の管理契約が増えている」(村田さん)

サブリース契約が借地借家法で手厚く保護されるのに対し、管理委託契約はあくまで民法上の契約です。そのため、契約書に記載された内容が絶対となり、たとえそれが一般的な慣行から外れていても有効になってしまうリスクがあります。
「特に注意すべきは『解約条項』です。解約3ヶ月前の予告といった一般的な内容なら問題ありませんが、中には高額な違約金が設定されているケースがあります。最近では、『解約時は賃料の6ヶ月分を支払う』といった、驚くような契約も実際にありました」（佐藤さん）

毎月の管理委託料が数千円と安価な場合でも、解約時に数十万円もの負担が発生する可能性があるのです。売却をスムーズに進めるためにも、管理会社との契約内容は事前に必ず確認しましょう。

■ポイント③：見落としがち！「保証会社」の契約は引き継げるか？
近年の賃貸契約では必須となっている「保証会社」。この保証契約が、物件のオーナーが変わった後も問題なく引き継げるかどうかの確認も、実は非常に重要です。

「売却に伴い、買主が管理会社を変更したいと考えるケースはよくあります。その際、現在の保証が『特定の管理会社と提携している保証サービス』だった場合、管理会社が変わると保証が切れてしまうのです」（村田さん）

保証が切れてしまえば、入居者に新しい保証会社へ加入し直してもらう必要があります。しかし、その加入費用を入居者に負担してもらうのは現実的ではありません。結果として、売主か買主がその費用を負担する交渉が必要になり、トラブルの種になりかねません。

「当たり前に引き継げるだろう、と思い込んでいると、決済直前で問題が発覚することもあります。これも事前に必ず確認すべきポイントです」（佐藤さん）

◆まとめ：売却前の「ひと手間」が、円滑な取引のカギ
オーナーチェンジ物件の売却は、空室物件の売却とは異なり、確認すべき契約関係が多岐にわたります。
「サブリースではないから」と安心せず、今回挙げた3つのポイントを事前にチェックし、ご自身の物件の状況を正確に把握することが、納得のいく売却成功への第一歩です。

らくだ不動産株式会社では、こうした複雑な権利関係の整理を含め、売主様の立場に立った売却戦略のご相談を無料で受け付けています。少しでも不安な点があれば、一度プロの不動産エージェントに相談してみてはいかがでしょうか。