【立地だけじゃない！】マンションの資産性を左右する“3つの要素”とは？建築士が徹底解説！
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マンション購入の判断軸として、「立地」が最重要であることは言うまでもありません。しかし、実は同じ立地でも、築年数が経過するにつれて「資産価値に差」が出てくるケースが多くあります。
今回は、株式会社さくら事務所 代表取締役CEOの大西倫加さんと、同社でホームインスペクターを務める友田雄俊さん（執行役員CCO）が、「立地以外でマンションの資産性に影響を与える3つの視点」について解説しました。
■【1】建物の仕様と構造
友田さんによると、建物の仕様は「共用部」「専有部」に分かれ、どちらも資産性に影響を与えるポイントだといいます。
● 共用部の視点
・内廊下か外廊下か
・24時間ゴミ出しの可否
・耐震・制震・免震構造の有無
中でも、免震構造のマンションは評価が高く、数が少ないため「売りポイント」になることも。また、内廊下型の方が静音性や美観が保たれやすいという特徴もあります。
● 専有部の視点
・窓ガラスの仕様（シングル／ペア／Low-Eガラス）
・ディスポーザーの有無
・直床 vs 二重床、直天井 vs 二重天井
・フラットフロアかどうか
築年数が古くても、総会で決議してサッシや断熱性能を高めたマンションは「住民の管理意識が高い」と評価されます。
■【2】管理の質と修繕計画
マンションは「共用部をみんなで維持する」という性質上、管理や修繕計画の質が資産価値に直結します。
友田さんは「新築時の修繕積立金が安すぎると、後年の負担増や一時金徴収につながる可能性もある」と警鐘を鳴らします。国土交通省のガイドラインと比較し、適正な積立がされているかは重要な確認ポイントです。
管理費についても同様で、「安ければ良い」というわけではなく、必要なサービスやメンテナンスが維持できる水準かどうかの見極めが必要です。
■【3】防犯性と住民コミュニティ
意外と見落とされがちなのが、防犯性。とくに大規模マンションでは「敷地内の誰が住人か分かりづらい」ことがあるため、敷地や共用部の構造に注意が必要です。
・外部から簡単に侵入できる足がかりがないか
・共用庭などから階段や廊下にアクセスできてしまわないか
・防犯カメラやセンサーなどの設備が整っているか
さらに、「防犯意識の高い住民が多いかどうか」「挨拶やコミュニケーションがあるか」といった“人のつながり”も、見えない資産価値を高める要因になると友田さんは語ります。
■【まとめ】
マンションの資産性に影響を与える「立地以外の3つの要素」は以下のとおりです
・建物の仕様・構造（断熱性・床や天井・窓・耐震構造など）
・管理の質と修繕積立計画（適正額か・将来の負担は？）
・防犯性と住民コミュニティ（設備＋住民の意識）
株式会社さくら事務所では、マンション管理コンサルティングサービスも展開中です。
マンションの資産価値を上げたい住民の方や、これからマンションを買いたいけど本当に買っていいマンションなの？と気になった方は専門家に相談するのも一つの選択肢です。
今回は、株式会社さくら事務所 代表取締役CEOの大西倫加さんと、同社でホームインスペクターを務める友田雄俊さん（執行役員CCO）が、「立地以外でマンションの資産性に影響を与える3つの視点」について解説しました。
■【1】建物の仕様と構造
友田さんによると、建物の仕様は「共用部」「専有部」に分かれ、どちらも資産性に影響を与えるポイントだといいます。
● 共用部の視点
・内廊下か外廊下か
・24時間ゴミ出しの可否
・耐震・制震・免震構造の有無
中でも、免震構造のマンションは評価が高く、数が少ないため「売りポイント」になることも。また、内廊下型の方が静音性や美観が保たれやすいという特徴もあります。
● 専有部の視点
・窓ガラスの仕様（シングル／ペア／Low-Eガラス）
・ディスポーザーの有無
・直床 vs 二重床、直天井 vs 二重天井
・フラットフロアかどうか
築年数が古くても、総会で決議してサッシや断熱性能を高めたマンションは「住民の管理意識が高い」と評価されます。
■【2】管理の質と修繕計画
マンションは「共用部をみんなで維持する」という性質上、管理や修繕計画の質が資産価値に直結します。
友田さんは「新築時の修繕積立金が安すぎると、後年の負担増や一時金徴収につながる可能性もある」と警鐘を鳴らします。国土交通省のガイドラインと比較し、適正な積立がされているかは重要な確認ポイントです。
管理費についても同様で、「安ければ良い」というわけではなく、必要なサービスやメンテナンスが維持できる水準かどうかの見極めが必要です。
■【3】防犯性と住民コミュニティ
意外と見落とされがちなのが、防犯性。とくに大規模マンションでは「敷地内の誰が住人か分かりづらい」ことがあるため、敷地や共用部の構造に注意が必要です。
・外部から簡単に侵入できる足がかりがないか
・共用庭などから階段や廊下にアクセスできてしまわないか
・防犯カメラやセンサーなどの設備が整っているか
さらに、「防犯意識の高い住民が多いかどうか」「挨拶やコミュニケーションがあるか」といった“人のつながり”も、見えない資産価値を高める要因になると友田さんは語ります。
■【まとめ】
マンションの資産性に影響を与える「立地以外の3つの要素」は以下のとおりです
・建物の仕様・構造（断熱性・床や天井・窓・耐震構造など）
・管理の質と修繕積立計画（適正額か・将来の負担は？）
・防犯性と住民コミュニティ（設備＋住民の意識）
株式会社さくら事務所では、マンション管理コンサルティングサービスも展開中です。
マンションの資産価値を上げたい住民の方や、これからマンションを買いたいけど本当に買っていいマンションなの？と気になった方は専門家に相談するのも一つの選択肢です。
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