【六本木・西麻布】タワマン市場で価格の乖離！坪単価2,000万円超えの「裏側」と不動産売却戦略

「夜の街」のイメージから「高級住宅地」へと変貌を遂げつつある六本木・西麻布エリア。近年、この地域のマンション価格は驚異的な上昇を見せており、坪単価2,000万円を超える物件も珍しくありません。
しかし、その実態は単純な値上がりだけではありません。再開発への期待、業者による転売、そして在庫と成約の乖離など、複雑な要因が絡み合っています。
今回は、らくだ不動産株式会社のマネージャー トップエージェント八巻侑司さんと、同社の不動産エージェント土屋亜紀子さんが、六本木・西麻布エリアの最新不動産事情と、賢い売買戦略について語ります。

◾️六本木・西麻布はどんな街？
八巻さんと土屋さんによると、このエリアは以下のような特徴を持っています。
• 六本木： 六本木ヒルズなどの商業施設や美術館が多く、緑も豊かでファミリー層にも人気が高まっています。大江戸線、日比谷線、南北線が利用可能で、都内各地へのアクセスも抜群です。
• 西麻布： 六本木に隣接しながらも、隠れ家的なお店が多く、より落ち着いた住宅街の雰囲気があります。駅はありませんが、バス便が充実しており、場所によっては広尾駅や乃木坂駅も徒歩圏内です。
• 災害リスク： 高台に位置し地盤も強固なため、水害や地震に比較的強いエリアとされています。

◾️止まらない再開発と価格高騰
このエリアでは、現在も大規模な再開発プロジェクトが進行中です。
• 西麻布三丁目北東地区（六本木ヒルズ西側）： 野村不動産とケン・コーポレーションによる超高層ビルの建設が進んでおり、2029年竣工予定です。
• 第二六本木ヒルズ（六本木五丁目プロジェクト）： 六本木ヒルズの東側で計画されている大規模再開発。2030年竣工予定で、街全体の景観を一変させる可能性があります。
これらの再開発への期待感から、マンション価格は上昇の一途を辿っています。
「ザ・パークハウス西麻布レジデンス」：3年前は坪単価700万円程度でしたが、直近では1,300万円まで上昇。120平米で8億円（坪単価2,000万円超）という売り出し事例もあります。
「麻布霞町パークマンション」：三井不動産の最高級ブランドマンション。150平米で12億円、坪単価約2,000万円という驚愕の価格で売りに出されています。

◾️在庫過多の「歪み」と売却戦略
一方で、八巻さんは市場の「歪み」についても指摘します。
「レインズ（不動産流通機構）のデータを見ると、六本木エリアでは成約数に対して在庫数が多くなっています。これは、業者が買い取ってリノベーションし、相場よりかなり高い『チャレンジ価格』で売りに出している物件が含まれているためです」（八巻さん）
つまり、売り出し価格が高いからといって、すぐにその価格で売れるとは限らないのです。
土屋さんは売却検討者に向けて、「競合物件の価格だけでなく、実際の成約事例や自身の物件の立ち位置を冷静に分析することが重要です。早く売りたいのか、じっくり高値を狙うのか、エージェントと戦略を立てることが成功の鍵になります」とアドバイスします。

◾️意外な穴場は「戸建て」？
マンション価格が高騰する中、意外な選択肢として「戸建て」が挙げられました。
「西麻布エリアでは、築20年程度の戸建てが2億円を切る価格で売りに出されていることもあります。マンションが高すぎて手が出ないという方は、戸建てを検討してみるのも一つの手かもしれません」（土屋さん）

【まとめ】
再開発でさらなる進化を遂げる六本木・西麻布エリア。不動産価値は上昇傾向にありますが、その裏側には業者による高値転売や在庫の滞留といった側面もあります。
「高値掴み」を避け、あるいは最適なタイミングで売却するためには、表面的な価格情報に惑わされず、プロの視点で市場を分析することが不可欠です。
らくだ不動産株式会社では、エリアごとの詳細な市場分析に基づいた売買サポートを行っています。「自分のマンションはいくらで売れる？」「この価格で買って大丈夫？」とお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。