不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が警告「知らずにDIYで違法化、無用な損失に」

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、自身のYouTubeチャンネルで『知らないと危険な不動産投資。法改正で「できなくなる投資」と「勝ち続ける戦略」について解説します！』で、2025年4月から本格施行される建築基準法・省エネ法改正について投資家目線で語った。動画では、「DIYでの修繕やリフォームが規制強化の直撃を受ける可能性」「特に“4号特例”の廃止が大きな転換点」など、現場で知っておくべき最新事情を具体例とともに解説した。

木村氏は、「今まで木造の2階建て以下、延で床面積500平米以下なら構造の審査が免除される“4号特例”でコスト削減・スピード対応が可能だったが、これが廃止されることで必ず構造計算・建築確認が必要になり、確認にも1～2ヶ月、費用も1～2割増しになり得る」と厳しい実情を語る。さらに「新築だけでなく中古の大規模リフォームも法律の網にかかるケースがある」「『今までは20万円で済んだ工事が、法対応で追加50万円、2ヶ月遅れ…これは大きな違い』」とDIY派や区分投資家にとってのインパクトを指摘した。

特に注意すべきは、中古戸建てや再建築不可物件を買ってフルリノベして貸したり転売したりするパターン。「図面や建築確認が揃っていないと“再生不能”になりかねないし、『知らずにDIYで図面がありません、では違法物件になるリスクも』」と警告を発した。その一方で、「大規模修繕に該当しない表層リフォームや、構造部に手を入れない範囲なら違法とはならない」とした上で、「DIYは“２分の１ルール”、全体の半分以上いじると大規模修繕扱いになるから要注意。床板や柱など主要構造部への過度な介入は厳禁。なるべく“上から張る”などの工夫でリスク回避を」とアドバイス。

動画終盤では、投資家に向けて「今やるべきは“物件の階数や規模”“修繕度合い”“図面の有無”の３点チェック。法改正を恐れるだけでなく、知識武装と工夫でまだまだ勝ち筋がある」と力説。さらに「資金繰りも工夫次第。融資活用で初期資金を抑えたり、“うちの塾生は東京都で24％利回りの戸建てをフルローンで買った事例もある”など、やり方を知ることでむしろチャンスに変えられる」と、実際の成功体験も明かした。

「法律も、修繕の範囲も、知っているか知らないかでリスクもリターンも変わる」と念を押した木村氏。「不動産投資は決して諦める必要なし。最新の法知識と実践的テクニックで資産形成できる」と力強いメッセージで動画を締めくくった。