【インフレ時代の新常識】マンション修繕積立金、「現金で持つ」は危険？資産を目減りさせないための運用戦略

長引いたデフレ時代が終わり、建築費や人件費の高騰が止まらないインフレ時代が到来しました。これまでマンション管理組合にとって、修繕積立金は「安全に普通預金に置いておくもの」が常識でしたが、その常識がいま、大きなリスクへと変わろうとしています。
今回は、株式会社さくら事務所 取締役副社長COOの山本直彌さんと、同社のマンション管理コンサルタント土屋輝之さんが、インフレ下で資産を目減りさせないための「修繕積立金の運用戦略」について徹底解説します。
◾️「ただ預けているだけ」では資産が目減りするリスク
インフレとは、物価が上がり「お金の価値が下がる」現象です。例えば、10年前に1億円でできた大規模修繕工事が、インフレによって1億3,000万円かかるようになったとします。このとき、銀行に1億円を預けたままだと、数字上の金額は変わりませんが、実質的な価値は30%目減りしたことになります。
土屋さんは「デフレ時代は安全資産であることだけが重要でしたが、これからはインフレによって工事費が上がるスピードに、積み立てているお金の価値が追いつかなくなるリスクを真剣に考える必要がある」と警鐘を鳴らします。
◾️まずは「基礎レベル」のペイオフ対策を
運用を考える前に、まず全ての管理組合が取り組むべきなのが「ペイオフ対策」です。
ペイオフのリスク：1つの金融機関につき、保護される預金は1,000万円までです。億単位の積立金を1つの普通預金口座に入れている場合、万が一その銀行が破綻すると、1,000万円を超える分は戻ってこない可能性があります。
対策①：銀行の分散：1,000万円ごとに複数の銀行に預け入れる。
対策②：決済用預金（無利息型）への切り替え：利息はつきませんが、全額が保護対象となります。
山本さんは「金利が上がってきたとはいえ、普通預金の利息は微々たるもの。まずは資産を守るために、決済用預金への移行を検討すべき」とアドバイスします。
◾️運用商品の選択肢と「元本割れ」への向き合い方
積立金の運用には、安全性と収益性のバランスが求められます。
マンションスマイル債（住宅金融支援機構）：
管理組合にとって最もポピュラーな運用方法です。一定の利率が確保され、管理計画認定制度との連動で融資利率が下がるなどのメリットもあります。
国債・社債：
比較的安全性が高い運用先ですが、利回りは限定的です。
投資信託・株式・不動産：
より高い収益（インフレへの対抗策）を狙えますが、元本割れのリスクが伴います。
「元本割れのリスクがある商品への投資は、理事会単独の判断ではなく、ルール作りが不可欠。例えば『損失が○%に達したら即売却する』といったルールを明文化し、誰か一人の責任にならない仕組みを構築することが大切です」（土屋さん）
◾️「長期修繕計画」と「運用」をセットで考える
運用で得られた利益（運用益）をどう扱うかも重要なポイントです。
計画への反映：これまでの長期修繕計画には、運用益という「収入項目」がほとんどありませんでした。しかし、アグレッシブな運用で大きな収益が出た場合、それを計画に組み込むことで、将来の修繕積立金の値上げ幅を抑制できる可能性があります。
管理組合の法人化：運用を本格化させる場合、管理組合を法人化して「管理組合法人」名義で口座や証券口座を作ることで、手続きがスムーズになり、投資の幅も広がります。
【まとめ】インフレ時代、理事会に求められる「経営者視点」
これからのマンション管理には、単なる「維持」だけでなく、資産をどう守り、育てるかという「経営的視点」が求められます。
・ペイオフ対策は、運用以前の絶対条件として即実施する。
・インフレ率を考慮した長期修繕計画の見直しを行う。
・ルールに基づいた運用を検討し、特定の個人に責任を負わせない。
株式会社さくら事務所では、インフレ率を見込んだ長期修繕計画の策定や、積立金の適切な管理・運用に関するアドバイスを提供しています。
「積立金を普通預金に置いたままでいいのか不安」「運用のルール作りをどう進めればいいか」とお悩みの理事会の方は、ぜひ一度ご相談ください。
次の一歩として、まずはご自身のマンションの「通帳の残高」と「預け入れ先」を確認してみませんか？ペイオフ対策ができているかどうかの簡易チェックから、専門家がお手伝いいたします。