民泊はなぜ“年間180日”営業なのか？「民泊新法」の仕組みと365日営業に向けた現実的な条件
民泊のオーナーにとって悩みの種になるのが、2018年に施行された住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」です。これを機に民泊ビジネスが正式に認められるようになった一方で、1年のうち約半分しか営業を認められない「180日縛り」が生まれました。ホテルの半分しか営業できない状況に何か突破法はあるのでしょうか。本記事では、辻哲哉氏の著書『最強の副業 民泊 小金持ちへの道』（扶桑社）より、民泊で365日営業するための条件について解説します。
民泊新法「180日縛り」の抜け道はない
民泊ビジネスをする上で避けて通れないのが、2018年（平成30年）に施行された「民泊新法」（正確には「住宅宿泊事業法」）の遵守です。民泊新法によって民泊がオーソライズされた訳ですが、同時に既存のホテル業・旅館業との競争制限として1年365日の約半分180日しか運営を認めない、いわゆる「180日縛り」が生まれました。
半年しか稼働できないので、収益的には厳しいと言えます。そのため投資家やオーナーはいかにして収益を上げるかに知恵を絞っています。さらには筆者のところにも、何か方策はないかと頻繁に聞かれますが、はっきり言って困難です。
現時点で、「民泊施設として180日縛りの抜け道はない」と考えておくべきでしょう。
ハイブリッド（マンスリー＆時間貸し）の限界
「180日縛り」の解決策の一つとして「ウィークリーマンション」として稼働させる、というものがあります。ただし、「ウィークリーマンション」として運営するには旅館業の許可が必要になります。
マンスリーマンションの場合、ホテルなどと違って宿泊予約は数カ月前ではなく、数週間前や直前の週に入るケースが多く、そうすると民泊客の予約とバッティングし、うまくいきません。
それでは、「時間貸し」で運用するのはどうでしょう。
例えば1時間2,000円、4時間で8,000円を利用者から頂戴するとして、清掃スタッフの派遣などで最低3,000円がかかるため、オーナーにとって収益的にうまみがあまりないのです。
そのため、無許可で180日を超えて営業する（違法です）場合ですが、Airbnbなどの予約サイトと観光庁が「API連携」しており、違法営業はすぐにばれます。
APIとは「アプリケーション・プログラミング・インターフェース（Application Programming Interface）」で、一言でいえば、異なるソフトやデジタルサービスを繋ぐ（インターフェース＝連動する）機能です。
このAPI連携は、いまやあらゆる分野で使われています。ここでは予約サイトの情報が自動的に観光庁と「連携」されていることを指します。
それでは、旅館業として運営するために、最初から行政書士を入れて物件調査をし、購入するなり、借りたりして運営する訳ですが、実際はそこまでして稼働させようとするオーナーは少ないでしょう。安易に180日民泊を選ぶ方が多いのも事実です。2025年に入ってからは旅館業を選ぶオーナーが増えてきました。
先ほどの「API連携」の抜け道として、自社で予約サイトを作り（10万円から20万円でできます）、ゲストを集客しようと考える人もいます。ここで問題なのは、Airbnbなどの大手に登録していないので、検索しても自社物件が出てこないことです。
そこで検索結果で上位を目指すよう、月10万円から20万円を費やしてSEO対策（検索エンジン最適化）、SNS広告をすることになります。これではよほど儲からない限り、トントンか赤字になってしまいます。
365日営業を望む場合に必須となる「旅館業免許」
「180日縛り」を突破しようとしても、現状では非常に困難であるのは間違いありません。そのため、対策としては、
「旅館業」免許（許可）を取得し、旅館としても運営する
この一択しかありません。
「ウィークリーマンション」でも旅館業の許可が必要ですが、365日営業として、旅館業の免許を取得して民泊を運営するのです。
しかし、旅館業の免許取得はなかなかにハードルが高いといえます。特に、不動産物件を購入して事業を行う事業者は、慎重に行う必要があります。
なぜなら、賃貸で借りた場合なら少額の損失で済むこともありますが、数千万円かけて不動産を購入して「旅館事業を始めるぞ！」となっても、そもそも旅館業の許可が下りない物件だったならば、目も当てられませんよね？
旅館業免許取得のための11のチェックポイント
旅館事業をきちんと成功させるためにも、旅館業免許取得の11のチェックポイントを確認しましょう。
（1）旅館業免許を取得できるエリアなのか？
建築基準法上、「ホテル、旅館」の用途地域は次の5つです。
商業地域 近隣商業地域 準工業地域 第1種住居地域（制限あり） 第2種住居地域
住居専用地域や都市計画法に基づく文教地区では営業できませんので注意してください。その他、行政の地区計画の定めによる宿泊営業の禁止もあります。
（2）延床面積が200ｍ2未満か？
比較的小さい200ｍ2未満の物件ですと、役所の建築申請が不要になり、ハードルが下がります。
（3）敷地が建築基準法上の「道路」に接道しているか？
建物の敷地が建築基準法上の「道路」（幅員4m以上、もしくはいわゆる2項道路として定められている道）に接しているかを確認します。
非接道の再建築不可物件は営業不可となります。
（4）間口距離は4m以上あるか？
旅館やホテルの建物の敷地が、建築基準法上の「道路」に2m以上接していることが必要。
さらに、東京都では、条例により、間口距離が4mと厳格です。
（5）消防設備は？
民泊、旅館業ともに、火災報知器などの消防設備工事が必要です。
共同住宅の場合、使用する室だけでなく全室に消防工事を施さなければならない場合があります。
（6）トイレの数、洗面台の数は自治体の基準を満たすか？
2018年の旅館業法改正で、トイレ設置の数値基準は撤廃されました。
ただ、注意しなければならないのは、各自治体が上乗せ条例で基準を設定していることです。物件が立地する自治体の条例をよくチェックしてください。
「民泊ビジネス」に関わるルールは膨大…対応のコツとは
（7）竪穴区画工事の必要性は？
竪穴区画とは、火災時における上下階での炎や煙の流れを遮断するための区画です。3階以上の建物を利用する場合は、最上階から玄関までの動線に、竪穴区画が必要となります。
また場合によっては、防火戸の設置が必要です。
（8）間取り変更の必要性は？
洗面台、トイレの増設に従い、部屋の間取り変更が必要な場合が生じます。
（9）監視カメラやチェックイン方法は？
無人管理の場合、監視カメラで24時間監視する体制が必要となります。その際は、タブレットやPC端末等で、ビデオ通話による本人確認が必要です。
遠隔操作による、リモートロックチェックイン管理を推奨しています。
（10）宿泊者名簿はどうするのか？
（9）の遠隔操作の場合、タブレットから宿泊者名簿を作っています。
筆者はこの観点から、タブレット（チェックイン）管理が最適と言えます。
（11）旅館業に詳しい行政書士の起用が安心
（1）から（10）のほか、各都道府県自治体それぞれに独自のルールがあります。
保健所、建築、消防それぞれの関連法は難解で、書類作成、現地検査には経験が必要です。そのため、旅館業に強い行政書士に任せるのが良いと思います。
このように旅館業免許取得においても、クリアすべきチェックポイントが11もあります。民泊の365日営業は決して簡単なことではありませんが、しっかりとしたプランニングをもとに実行すれば可能な取り組みではあるのです。
辻 哲哉
楽々プランニング株式会社
代表取締役
