不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が喝破！築古の盲点と融資の現実『高利回り物件の落とし穴！プロが絶対に手を出さない築古アパートの特徴と物件の見極め方とは？』

2025年10月5日 18時0分

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不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が『高利回り物件の落とし穴！プロが絶対に手を出さない築古アパートの特徴と物件の見極め方とは？』と題した動画で、投資初心者が陥る「買ってはいけない物件」の見抜き方を叩き込んだ。木村氏は明快だ。「課題解決ができない物件には絶対に手を出すな」。築40年以上のアパート、日当たりが極端に悪い立地、擁壁やハザードのリスクが絡む案件は、チェックの勘所を知らなければプロでも足をすくわれる。

数字だけの「割安感」に惑わされるな、という主張は徹底している。古い・和式だから「即NG」ではない。修繕コスト、融資の出方、需要の持続性を同時に対応することができるかで評価は逆転する。築古では屋根・外壁・配管・電気系が王道の出費ポイントで、和式から洋式化などの内装更新も積み上がる。擁壁は劣化度合い次第で桁の違う工事費に化ける。ここを読み違えると「高利回り」は一瞬で蒸発する。

立地も甘くない。駅からの動線に急坂や実質使えない近道がある、バス便の本数が薄い、歓楽街が近接する、といった要素は入居者層を確実に削る。さらに単一の大学・工場・病院に依存したエリアは、移転や再編で需要が蒸発する「幽霊化」の典型だ。安さに飛びつくほど、出口で泣く。

募集面の「裏側」も要注意だ。満室でもフリーレントや過度な広告費で無理やり埋めた履歴ならば、稼働は不安定になりやすい。賃料相場は複数社にヒアリングし、ペット可・2人入居可などの条件が修繕や既存入居者との摩擦を招いていないかも洗うべきだ。数字の体裁より、持続的に回る設計かどうかが勝負を分ける。

総じて、判断軸は3点に収れんする。①課題を解決する手順を持っているか、②必要な予算を投下しても投資として成立するか、③金融機関の評価と融資が現実的か。木村氏は、机上で悩む前に現地を歩き、建物と街の「質感」を身体で掴めと突きつける。チェック手順の組み立て方や、ヒアリングの具体的な当て方まで段階的に語られており、判断の解像度が一段上がる構成。初心者から、築古の可否を見極めたい投資家にとっても、実務的な判断軸を得るうえで有用な指針となるはずだ。