【不動産】都心はもう「築古」しか買えない？損をしないマンションの選び方

東京の都心部を中心に不動産価格の高騰が止まりません。新築マンションは価格が跳ね上がり、もはや一般的な会社員世帯にとっては手が出ない「高嶺の花」となっています。そんな中、都心に住むための現実的な選択肢として「築古（築年数の古い）中古マンション」に注目が集まっています。
今回は、らくだ不動産株式会社の代表取締役社長山本直彌さんと、執行役員 エージェント八巻侑司さんが、都心の不動産事情と、築古マンション選びで「損をしない（失敗しない）」ための重要な見極めポイントについて解説します。

◾️都心の新築は富裕層向けへ。実需層は「築古」へシフト
現在の都心部の新築マンションは、建築費や人件費の高騰に加え、土地代の上昇により、一部の富裕層や投資家向けの商品になりつつあります。
山本さんは、「予算内で都心の利便性を手に入れるためには、築20年、30年といった『築古マンション』をリノベーションして住むという選択が、今や実需層のメインストリームになっています」と現状を分析します。築古マンションは新築に比べて価格が抑えられており、好立地な物件が多いのが最大の魅力です。
◾️築古マンション選びで「損をしない」ための3つの条件
しかし、ただ安いからといって安易に築古物件に飛びつくのは危険です。八巻さんは、購入後に後悔しないための「3つの必須チェックポイント」を挙げます。
•「新耐震基準」に適合しているか
1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件であることが基本です。旧耐震基準の物件は倒壊リスクに加え、住宅ローン控除が使えないなどのデメリットがあります。
•「修繕積立金」と「長期修繕計画」の健全性
「マンションは管理を買え」と言われる通り、古い物件ほど管理状態が資産価値を左右します。修繕積立金が極端に安すぎないか、将来の修繕計画が赤字になっていないかを必ず確認しましょう。資金不足で廃墟化するリスクを避けるためです。
• 配管の更新履歴と「リフォームの自由度」
築年数が経過すると、見えない部分の給排水管が劣化しています。過去に配管が更新されているか、また、床の構造（直床か2重床か）によって水回りの移動など希望するリノベーションが可能かを事前に確認することが重要です。

【まとめ】
「都心に住む」という希望を叶えるために、築古マンションは非常に魅力的な選択肢です。しかし、物件ごとの「管理格差」が激しいため、価格や立地といった表面的な条件だけで選んでしまうと、購入後に思わぬ落とし穴にハマる危険性があります。
築年数という数字にとらわれず、建物の本質的な状態を見極めることが、損をしないマンション選びの絶対条件と言えます。
らくだ不動産株式会社では、不動産のプロフェッショナルが建物の状態や管理組合の財務状況まで徹底的に調査し、お客様が安心して長く住める物件探しをサポートしています。「築古マンションを検討しているがリスクが不安」「自分に合った物件の見極め方がわからない」とお悩みの方は、ぜひ一度専門家にご相談してみてはいかがでしょうか。