「築30年程度」「実質利回り15％以上」が勝ち筋物件？地方戸建て投資の“買う・買わないの判断基準”
不動産投資をする際に物件選びは、当然ながら重要になります。ただ、一口に“いい物件”といっても、都市部や地方などのエリアによってその基準は異なります。では地方戸建て物件に投資する場合、どのような条件で選定すればよいのでしょうか。本記事では、宮崎俊樹氏の著書『空き家は使える！戸建て賃貸テッパン投資法 2ndエディション』（技術評論社）より、地方戸建て投資家が購入したほうがいい物件、そうではない物件の判断方法について紹介します。
狙いは「実質利回り15％以上」の物件
地方戸建て物件の不動産投資に関する、物件選びの基準の話をしていきます。下調べのためにネットで物件検索するときに、どのような物件をターゲットにしていけばいいのでしょうか。
物件には利回りが記載されています。この利回りは表面利回りであり、年間の家賃収入の総額を購入価格で割ったものです。
表面利回り ＝ 年間賃料 ÷ 購入価格 × 100
「利回り〇〇％！ 高利回り物件お急ぎください！」なんてキャッチが出ていることがありますが、あくまで表面利回りですから物件の修繕にいくらかかるのかわかりません。いくら表面利回りが高くてもリフォームに湯水のようにお金がかかったり、空室率がどうしようもなく高いエリアで客付けが見込めなければ意味がありません。
筆者は、実質利回りで15％以上を目標にしています。ここでの実質利回りは次のように求めます。
実質利回り ＝ 年間賃料 ÷（購入価格 ＋ 初期費用 ＋ リフォーム費用）× 100
表面利回りはリフォーム費用などのコストが反映されていないので、かなりおおまかな数字です。空き家の場合には想定している賃料で入居が決まる保証はありませんから、どれくらいの賃料なら決まりそうか、リフォームにはいくらかかるのかを自分で調査する必要があります。
実質利回りに話を戻すと、「初期費用」は仲介手数料、登記費用、固定資産税の日割りなどです。筆者が投資するエリアでは戸建ての賃料はだいたい5〜6万円ですから、実質利回り15％以上を目指すためには、物件価格帯300〜400万円が1つの目安となります（もちろんエリアによって賃料の相場はまったく異なります。必ず地場業者にヒアリングして賃料相場を確認してください）。
この価格帯の物件にかかる初期費用の目安はだいたい物件価格の10％程度です。ですから約30〜40万円となります。
なお、実質利回りの計算にランニングコスト（管理費、火災保険料、固定資産税、入退去時の修繕費など）を含めない理由は、戸建てではランニングコストのなかで修繕費の比率が高くなるからです。修繕費はいくらかかるのか、いつ生じるのかの予測が難しいコストなのでここでは省いて計算しています。それでも表面利回りよりは正確な利回りを計算できます。
ここで1つお断りしておきたいのが、物件は利回りだけでは判断できないということ。総合的に判断する必要があります。戸建てにはいくつも評価すべき要素（※1）があります。たとえば土地の資産価値、築年数、立地、建物の間取りや設備などなど……。一概に利回りだけで判断してはいけません。
※1 評価すべき要素
物件の価値や将来的なリターンを判断するにあたって考慮すべき主なポイントとして以下がある。
立地→物件周辺の交通アクセス、商業施設や教育機関の有無、治安、地域の発展性など立地条件は物件の価値や賃貸需要に大きく影響する。
建物の状態→築年数や外観・内装の劣化具合、構造上の欠陥（基礎や屋根の状態など）を確認し、修繕コストを予測することが必要。
また、筆者は地方に特化して戸建て投資をしているので利回り15％超えを目標にしていますが、都市部の物件であれば資産性が高くなるため、おのずと利回りは下がることになります。地方と同じように平成築で利回り15％を条件に探しても該当するような物件は見つけられないでしょう。都市部寄りの物件を狙うなら利回りを下げて検討する必要があります。
市場価格との比較→同じエリアにある類似物件と比較して適正価格かどうか、購入後の価値の伸びしろがあるかどうかを見極める。
法的規制や権利関係→再建築の可否、接道義務、土地の権利関係（借地権や抵当権の有無など）も慎重に確認すべきポイント。
平成築の物件ならリフォームコストを抑えられる
実質利回りを高めるためにはリフォーム費用を抑えることがキモになります。リフォームコストに大きく関係するのが物件の築年数で、筆者は築年数30年程度の平成築の物件を強くプッシュします。
築年数が若ければそれだけ物件価格が高くなります。一方、築年数が古すぎれば安く買えますが、リフォームに多額の費用がかかってしまいます。そこまで古くはなく、かつ価格が抑えられている築30年程度の物件が実質利回りを高めやすいと考えています。
以前、筆者の知人が50年近い築年数の戸建て物件を購入しました。外壁は数年前に塗装済みで新しいユニットバスも入っています。リフォームはそれ以外の内装のみになるので、それほど費用はかからないだろうと踏んでいました。「かかっても80万円くらいかな」とノンキに構えていたのですが、実際の費用は130万円。
これだけ年季が入るとどうしても建物のあちこちにガタがきているので、あとになってから思わぬ修繕が発生してコストがかさみやすくなります。筆者が所有する物件のほとんどは平成築です。平成築であればまだ使える設備が多く、目に見えない瑕疵で予想外に修繕費用がかかりすぎることがあまりありません。
また、1981年（昭和56年）6月1日以前の築古物件は旧耐震基準の物件で、地震による倒壊リスクという問題もあります。阪神淡路大震災で倒壊した家屋の多くが旧耐震基準の建物だったといわれています。
地震で建物に大きな被害が及べば賃料収入がなくなることはもとより、復旧にも多額の費用がかかります。地震保険があるから大丈夫と考えるかもしれませんが、保険ですべてを賄うことはできません。
地震で家屋が倒壊してしまった場合、地震保険では家を建て替えられるような保険金は入ってきません。地震保険には、保険金額が火災保険の保険金額の30〜50％の範囲内という決まりがあります。しかも旧耐震基準の物件では地震保険の保険料が高くなる可能性もあります。
リフォームに話を戻すと、物件の間取りでもリフォーム費用は大きく変わってきます。地方ではボリュームのある5LDKなどの物件もたくさん見つけられます。このような物件は子どもの多いご家庭に人気で需要はあるのですが、いかんせんリフォーム費用が高くなってしまいます。退去後のクリーニングも大変なので、あまりおすすめできません。かといって1DKや1LDKのような小ぶりの戸建てではファミリー需要を取り込めません。
ではどれくらいのスペックが適当かというと、筆者は3LDK、4LDKの物件がよいと考えています。これくらいの間取りならファミリー需要を取り込めますし、リフォームでお金がかかりすぎることもありません。
オーナーチェンジ物件はラクチンな分、注意点もある
物件検索しているとオーナーチェンジ物件も見つかります。アパートなどはもともと投資用の物件ですからオーナーチェンジが当たり前なのですが、戸建ての場合はオーナーチェンジ物件は少数派です。
戸建て賃貸では、空き家物件を購入してリフォームしたうえで客付けすることが基本になりますが、そのプロセスには当然、手間と費用がかかります。オーナーチェンジならそれを省くことができます。そこにはもう入居者さんが住んでいるのですから当たり前ですね。購入後すぐに賃料収入が発生しますし、いいことずくめのようですが、残念ながらそういうわけにはいきません。
まずオーナーチェンジ物件は内見ができません。室内の状況を確認できないので、思わぬ瑕疵が潜んでいる可能性があります。もちろんそんなことにはならないように、購入前に売主や仲介業者からヒアリングしますが、それで完璧に防ぐことなんてできません。もう1つの注意点は、いま住んでいる入居者が退去したときです。
購入時に内見していないので内装リフォームにかかる費用が未知数。そして購入時にリフォームしていない以上、退去時にリフォームコストがかさむことを覚悟しないといけません。「オーナーチェンジなら初期コストを抑えられるから、少しばかり割高で買ってもいいか」と考えるのはやめたほうがよいと申し上げておきます。
こんなオーナーチェンジ物件は買ってはいけない
最初に手を出す物件としてオーナーチェンジは向いていますが、オーナーチェンジ物件にはメリットばかりではなくデメリットもあります。そして、このところ要警戒のオーナーチェンジ物件が増加傾向にあります。
それは、素人DIYで表面だけキレイに取り繕ったオーナーチェンジの戸建て物件です。ポータルサイトなどでぱっと見は何も問題がないように映るのですが、素人の浅い知識と技術で行われた修繕は建物の根本的な問題を解決しておらず、長期的に見ると問題が露見しやすい傾向にあります。
オーナーチェンジ物件は物件内部の状態を入居前の写真でしか見られませんが、怖いのは写真ではその判断が難しいこと。素人DIYは写真の見映えはよくても、実際に現地で見ると施工の悪さが目立つことが多々あります。
では素人DIYの物件かどうかどうやって見抜くのか。それには物件の保有期間を確認することです。素人DIY物件は長期保有すると問題が生じる可能性が高いため故意犯的に短期保有で売り抜けるケースが多くなります。
そんな手口に引っかからないよう、登記簿謄本を見て物件の保有期間をチェックしましょう。登記簿謄本（※2）は法務局で取得することができますし、仲介業者が持っていることが大半です。入手できたら「謄本 見方」でネット検索すればすぐに読めるようになります。
※2 登記簿謄本
不動産の所有権や権利関係を公的に記録した書類で、法務局で管理されている。正式名称は「全部事項証明書」で、物件の現状を確認するために使用される。登記簿謄本には不動産の所有者、抵当権や地役権（自分の土地の利便性を高めるために、目的の範囲内で他人の土地を利用できる権利）などの権利関係、過去の売買履歴などが記載されている。物件購入時や融資を受ける際には登記簿謄本を閲覧して物件の権利関係に問題がないことを確認する。
同じ理由で、入居後すぐに売りに出されている物件にも注意が必要です。なかには一見お得に見える物件もありますが、すぐに売却に出されるということは、背景に何らかの問題がある可能性があります。たとえば物件に隠れた欠陥がある、周辺環境に問題があるなどです。こうしたリスクを避けるために、可能であれば賃貸契約書を確認し、入居時の契約内容を把握するようにしてください。
事前調査をしっかりできれば思わぬトラブルを避けられますし、購入に向けて安心材料を増やすことができます。
激安物件はスピード勝負！ただしやみくもな買付はいけない
物件検索で「これはいいかも」という物件が見つかったら、すぐに問い合わせをしましょう。その物件がお宝物件であれば、ここからはスピード勝負です。メールで問い合わせるなんて悠長なことをやっている場合ではありません。すぐに業者に電話を入れて内見の予約をとってください。
業者の都合がつかず、すぐに内見に同行してもらえない場合には、筆者はとりあえず住所を聞いて外観だけでも確認しに行きます。そこで買付を入れて（※3）、後日内見させてもらうこともあります。
※3 買付を入れる
買付証明書を仲介業者宛てに送る、もしくは直接渡すこと。不動産を購入する意思を表明することをいう。買付証明書を業者の店舗で書いて直接担当者に渡す場合もあれば、内見後少し検討したあとにFAXで送る場合もある。買付証明書に法的な拘束力はないが、買付を入れて売買契約を結べば、そう簡単に契約解除することはできなくなる。
もし契約後に購入を破棄すれば契約違反によって違約金が発生する。違約金は売買代金の10〜20％。売買契約前の買付の段階であれば取り消すことができると考えるのは非常に危険。その行為は仲介業者の信頼を裏切ることになるので、今後その仲介業者とのおつき合いは望めなくなる。買付を入れる際は、よほどのことがない限り間違いなく購入するというところまで気持ちを固めることが必要。
なぜなら、購入順序は満額の買付であれば買付を入れた順になるからです。もし後日の内見時に深刻な瑕疵が見つかるなどしたら買付を取り下げることもできます。買付時に出す買付証明書は契約書でも何でもありません。買付を破棄してもペナルティはありません。 ただし、初心者の方にはこの手法はおすすめしません。
筆者の場合、買付を入れるのは、特別な瑕疵などが見つからない限りほぼ間違いなく購入すると腹を決めているときです。買付を入れたのにそれをあっさりくつがえすような人は確実に業者から嫌われます。買付を破棄した人には二度と物件を紹介しないという業者もあります。
そういうわけで外観の確認だけで買付を入れることは初心者の方向けではありません。じつは、この外観だけを確認して買付を入れる方法は転売業者がよくやる手なのです。転売業者の動きはそれこそめちゃくちゃ速く、あっという間に物件を自分のものにしていきます。
以前こんなことがありました。朝方に物件検索していて格安物件を発見。おそらく前日の夜遅くにネットにアップされた物件なのでしょう。すかさず物元業者に連絡を入れ、内見のアポをとり、その日のうちに内見に向かいました。物件は格安のわりにピッカピカで、明らかに価格設定が間違っているようなお宝物件でした。
その場で即、「買います、すぐ買付を入れます」と申し出たところ、なんと前の晩のうちにFAXで買付が入っていたというではありませんか。それなら内見前にいってくれよと思いましたが、その物元業者はかなり年配の方が切り盛りしており、内見に向かう少し前のタイミングでFAXに気がついたそうなのです。
ということで、筆者は二番手。一番手が見送らない限り買えません。一番手の人は夜半のうちに物件の外観だけを確認して買付を入れたそうです。おそらく素人のなかでは筆者は最速の動きをしたと思います。そうなんです。この一番手は転売業者さん！
彼らはレインズという不動産業者だけが閲覧できるサイトで物件の住所を取得できます。それで物元と連絡がとれない夜間でも物件の外観を確認できたというわけです。安い物件はスピードが命ですが、素人が業者にスピードで勝つのはほぼ不可能です。筆者はこのとき一番手になった転売業者とこのあとも何回か競り合っているのですが、いままで一度も勝てたことがありません。
投資家が手を出すべき「テッパン戸建て物件」の特徴
最後に、地方戸建て投資家が手を出す物件、出さない（ほうがいい）物件についてまとめます。まず、戸建て賃貸の主なターゲットはファミリーです。彼らにとって手狭な1LDKや2LDKは避けたほうが賢明といえます。コロナ禍以降はテレワークが一般化したため、仕事部屋が必要になるケースも増えています。先ほどお話ししたように、3LDKや4LDKの広めの間取りが好まれる傾向にあるでしょう。
立地条件は、都市部とは違って駅からの距離はそれほど重要ではありません。むしろスーパーや学校、幹線道路にアクセスしやすい場所が好まれます。とくに学校が近いことはファミリー層にとって大きなプラスです。
駐車場を2台分以上確保できる物件は、地方ではとても高い評価を受けます。地方はどこも車社会ですから駐車場の広さが入居の決め手になることも少なくありません。
そして絶対に忘れてはいけないのが清潔感。とくにお風呂、キッチン、トイレという水回りの清潔感は賃貸が決まるか決まらないかを大きく左右します。家庭での決定権を持つことが多い女性がとくに重視するポイントですね。清潔感がなければどれだけ条件がよくても賃貸は決まらない、くらいに考えてよいと思います。つまり、リフォームやメンテナンスには力を入れなければいけないということです。
番外編としては、俗にいう「ポツン物件」も一部の人たちに人気があったりします。周囲に何もない“孤立した”物件です。賃貸需要も何もなさそうに見えても、なかにはプライバシーを最重要視したい人もいて、そういう志向の人たちには好評なのです。とくに庭や駐車場に十分な広さがあるとポツン物件の魅力はさらに高まります。
利回り20％オーバーでも買わない物件
不動産投資をしたい人にとって一番気になる数字は利回りでしょう。筆者の基準は実質利回りで15％以上です。ただし、それを上回って20％以上を狙えるとなってもなかには手を出さない物件もあります。
1つ目は自宅から遠く離れた物件。筆者は基本的に、遠方物件は利回り20％以上でも購入しません。物件まで片道2時間としたら往復で4時間、現地での作業時間を加えると1日がかりになってしまいます。単純に遠方物件のすべてを切って捨てているわけではなく、賃料が高く時間と労力に見合う収益が見込めるのなら考慮に値しますが、それでも何度も訪れる必要がある物件であれば、その負担はかなりのものになります。
そういう意味でDIYを考えている人には遠方物件はおすすめしません。DIYは繰り返し物件に足を運ぶ以上、そこでかかる時間と労力も含めて考えると投資効率がとても悪くなってしまいます。
また、筆者は利回りが高かったとしても賃料が安すぎる戸建ては購入しません。なぜかというと、賃料が安いと修繕費用の回収に時間がかかるから。つまり、家賃に占める修繕費率が高くなってしまうことが理由です。
賃料が3万円でも10万円でも、修繕にかかる費用はそれほど変わりません。大家には修繕義務があります。賃料が安いから修理しないという選択肢はありません。賃料3万円の物件が高い利回りを示していても、実際には修繕費の割合が高くなってしまい期待ほどの収益が出ないことがよくあります。
手を出すかどうかを測るモノサシは利回りだけではありません。自分の時間、労力、物件の資産性、残存耐用年数（※4）、キャピタルゲイン（売却益）……。利回りが大切なのは間違いありませんが、経験を積んだ戸建て投資家は利回りだけにこだわって手を出すことは決してしません。
※4 残存耐用年数
建物や設備が法的に、または経済的に使用できるとみなされる期間のこと。耐用年数は税務上定められたもので、減価償却の計算基準となる。たとえば木造物件の耐用年数は22年、RC造の物件の耐用年数は47年と定められている。残存耐用年数は、築年数や建物の状態を踏まえて、現時点で今後どれだけ使用可能かを示す期間。資産価値や融資審査に影響を与える要素の1つ。
宮崎 俊樹
不動産投資家
サーファー薬剤師
