不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が土地と利回りの両立を語る！『土地値比率の高い中古アパートは最強の資産！？土地割合が大きい投資のメリット・デメリットについて解説します！』

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が自身のYouTubeチャンネルで、『土地値比率の高い中古アパートは最強の資産！？土地割合が大きい投資のメリット・デメリットについて解説します！』と題した動画を公開した。土地の価値と利回りという不動産投資の永遠のジレンマに対し、金融機関の視点から実践的な判断基準を示す内容である。

不動産投資では「土地の資産性」と「利回りの収益性」の両立が難しい。土地比率が高い物件は資産として堅実だが、利回りが低く買い進めにくいという悩みがつきまとう。木村氏はこの問題に対し、多くの投資家が見落としている「簿価」という概念を軸に解説を展開した。

一般的に投資家は市場価格である「時価」で物件を評価する。駅前など人気エリアでは路線価を大きく上回る時価で取引されることが多い。しかし木村氏は「金融機関が重視するのは相続税路線価という簿価である」と強調する。路線価に近い価格で購入できれば、買った瞬間から資産性が確保され、将来的に価格が下がりにくいという。

木村氏は具体例として、路線価3,000万円の土地に建つ中古アパートを3,980万円で購入するケースを挙げた。土地比率は約75%となり、金融機関の評価では極めて堅実な資産と見なされる。時価が釣り上がった都心物件とは異なり、簿価ベースで買えた物件は将来的に価格が維持されやすく、売却時にも有利に働く可能性があると指摘した。

メリットは3点ある。第一に、土地は会計上価値が減らない資産であり、金融機関の評価基準でも最も重視される要素である。第二に、売却時に相場を知らない買主に対して有利な価格交渉が可能となる。第三に、土地割合が高い物件は金融機関から評価されやすく、フルローンを狙える確率が高まる。

一方でデメリットも存在する。土地割合が高くても立地が悪ければ需要は生まれず、資産価値も限定的である。また利回りが低いと家賃収入が少なく、次の物件購入に進めない。木村氏は「土地割合60%、利回り10%などバランスが取れた物件を狙うべきだ」と述べ、資産性と収益性の総合判断を促した。

新築アパートについても言及がある。新築は建物費比率が高く、減価償却費を多く計上できるため税務面で有利だ。金融機関も対応年数内で融資判断を行うため、中古に比べて融資が得られやすい。しかし建物価値は経年で減少するため、最終的に残る資産は土地のみとなる。木村氏は「土地を安く取得し、建築コストを抑えれば新築でも利回り9～10%を実現できる」と実例を示し、戦略的な建築の可能性を提示した。

木村氏は「どちらが正解かではなく、目的に応じて使い分けるべきだ」と結論づけた。初期段階では利回り重視で買い進め、資産が積み上がった段階で土地比率の高い物件を組み込むポートフォリオ戦略を推奨している。今回の動画は、簿価と時価の区別を理解し、金融機関のロジックに基づいた判断を行うことで、資産形成の精度を高められることを示している。