【マンション管理組合】2回目の大規模修繕で「外壁タイル」トラブルが激増中！ あなたのマンションは大丈夫？要注意5項目と対策をプロが解説

マンションの「2回目の大規模修繕」、そろそろかな…と考えている管理組合の皆さん。今、その2回目の大規模修繕で「外壁タイル」のトラブル相談が激増しているのをご存じですか？

「見積もりでは大したことなかったのに、足場をかけたら想像以上にタイルが浮いていた！」

そんな恐ろしい事態にならないために、今回はさくら事務所のマンション管理コンサルタントが、トラブルの実態と、今すぐできるセルフチェック項目、そして対策について詳しく解説します。

■なぜ？ 2回目大規模修繕で「タイルトラブル」が激増する実態

「1回目は大丈夫だったのに…」と油断は禁物です。
実際によくあるトラブルが、「見積もりと実態の大きなズレ」。

・見積もり時：タイルの故障率（浮きなど）は「3%」で計上。
・工事開始後：足場をかけて叩いてみたら、実際は「10%超」の浮きが発覚！

こうなると、タイルの補修費用として数百万、規模によっては数千万、数億円単位の「追加費用」が発生してしまいます。

いざとなって銀行に融資を相談しても、工事着工後だとなかなか有利な融資が受けられなかったり、長期修繕計画の不備で断られたり…と、八方ふさがりになりかねません。

■【セルフチェック】あなたのマンションは大丈夫？ 危険な「5つの兆候」

皆さんのマンションが「タイルトラブル要注意マンション」かどうか、以下の5つの項目をチェックしてみてください。1つでも当てはまったら要注意です！

●1. 過去に、外壁タイルが「剥落（はくらく）した」ことがある
●2. 過去に、外壁タイルの「浮きを修繕した」ことがある（2年目アフターサービスなども含む）
●3. 過去の大規模修繕で、タイルの浮きが「かなり多くて問題になった」ことがある
●4. 過去の「地震」で、外壁タイルが剥落したことがある
（※きっちり施工されていれば、多少の地震でタイルは落ちません！）
●5. 「特定建築物調査」の報告書で、タイルの浮きが指摘されている

■「要注意」だった場合の事前対策とは？

もし一つでも当てはまってしまったら、手遅れになる前に対策を打ちましょう。

●1. 過去の調査や修繕の「履歴」を徹底的に確認する
「役員じゃなかったから分からない」ではなく、過去の議事録や報告書を掘り起こしましょう。

●2. 大規模修繕の「前」に外壁調査を行う
足場をかける前の「事前調査」が重要です。ロープアクセスやドローンによるサーモグラフィー撮影などで、深刻な浮きがないか確認するだけでも、リスクを減らせます。

●3. 見積もりの「タイル補修率」を多めに見ておく
要注意マンションが補修率2～3%の見積もりでは危険です。最低でも7～10%程度は予算として見ておきましょう。
（※実数精算なら、使わなかった分は費用発生しないのが一般的です）

●4. 「予備費」を多めに確保し、「融資」の準備もしておく
万が一に備え、長期修繕計画や積立金の見直しを行い、すぐに融資が受けられる体制を整えておくことが肝心です。さくら事務所でも、こうした計画の見直し相談を承っています。

■【重要】補修方法の「選択」が明暗を分ける！

もし大規模な浮きが見つかった場合、どのような補修方法を選ぶかが非常に重要です。

●1. アンカーピンニングエポキシ樹脂注入工法
コストが安く、外観も損ないにくい一般的な方法。しかし、あくまで「対処療法的」な側面が強く、万全とは言えません。

●2. 張替え工法
最もオーソドックスですが、既存タイルとそっくりな「レプリカ」を作るのが難しく、予算の都合で「近いもの」で妥協すると、外観がまだら模様（いわゆる「ツギハギ」）になってしまうリスクがあります。

●3. 樹脂塗布+アンカーピンニング工法
樹脂を塗布し、万が一浮いても「落ちない」ことを最優先にする工法。人通りの多い道路に面している場合などに選ばれます。

●4. 仕上げ（外観）を変更する工法
いっそタイル張り自体をやめ、ネットを張った上から塗装仕上げなどに変更する方法。ただし、外観が大きく変わるため、管理組合総会での「特別決議」が必要になる可能性が高く、ハードルは上がります。

■【まとめ】

2回目の大規模修繕で慌てないために、まずはご自身のマンションが「要注意マンション」の5つの兆候に当てはまらないか、チェックすることから始めましょう。

もし当てはまる項目があり、不安を感じた場合は、早めに専門家に相談することが大切です。

さくら事務所では、こうした大規模修繕工事に関するご相談や、事前の調査も承っています。履歴の確認や、どの補修方法がベストかなど、お気軽にご相談ください。