【マンション購入前必見】なぜ屋上緑化が漏水の原因に？修繕費が膨れ上がる理由を専門家が解説

マンションの共用部にある「屋上緑化」や「植栽」は、物件の印象を良くする一方で、実は漏水や高額な修繕費といった大きなリスクを抱えていることをご存知でしょうか？
株式会社さくら事務所代表取締役社長CEOの大西倫加さんと取締役副社長COOの山本直彌さんが、これからマンションを買う方、そして管理組合の役員の方々に向けて、植物が持つリスクの真実と、管理組合としてどう動くべきかを解説します。
■ そもそも屋上緑化はなぜ普及したのか？
屋上緑化は、一時期ブームとなりましたが、環境に良いというイメージだけでなく、マンションを建てる際の自治体の「緑化条例」が大きく関係しています。
敷地内で一定割合の緑地面積を確保する必要がある場合、敷地だけでは足りず、その苦肉の策として「屋上緑化」が生まれたという側面があります。
しかし、この屋上緑化こそが、今後のマンション管理において大きな課題になると、山本さんは指摘します。
山本さんは、「屋上緑化は、月極駐車場に次ぐ金食い虫になるだろう」と警鐘を鳴らしています。
■ 屋上緑化が「金食い虫」になる3つの理由
一見、環境配慮に見える屋上緑化ですが、なぜ高額な修繕費の原因となるのでしょうか？
1. 大規模修繕のたびに「撤去・新設」が必要になるから
屋上緑化の最大のリスクは、屋上の防水層（最上階の雨漏りを防ぐ重要な層）を直す際、緑化部分を一度すべて「撤去」し、防水層を直した後、また「新設」しなければならない点です。
この「撤去と新設」にかかるコストが非常に高額で、長期修繕計画に大きな負担をかけます。
2. 放置されやすく、機能不全に陥りやすいから
立ち入り禁止: 多くのマンションでは安全上の理由から居住者の屋上立ち入りを禁止しています。
管理コストカット: 誰も見に行かないため、維持費削減のために自動散水装置が止められ、植物が枯れたまま放置されるケースが多発しています。
枯れたままでは、緑化の意味がないどころか、次のトラブルを引き起こします。
3. 漏水の原因となる「排水ドレンの詰まり」と「雑草の根」
放置された屋上緑化は、土砂が風で飛び散り、雨水を流す排水ドレンの周りに溜まります。これにより排水機能が低下し、大雨の際に屋上がプール状態になって浸水リスクが高まります。
さらに、外部から飛んできた植物の種が、枯れた屋上緑化の周りで根を張り、その根が防水層を突き破って漏水トラブルを引き起こすケースも珍しくありません。
こうしたリスクに対し大西さんは、屋上防水は最上階の居住者にとって非常に重要な部分であるため、トラブルの種を増やし続けている現状に注意を促しています。
■ 敷地内の植栽はなぜ枯れやすい？虫害トラブルを防ぐには？
屋上緑化だけでなく、エントランスや敷地内の植栽（共用部の木や花壇）も管理体制が顕著に出るポイントです。
Q. 敷地内の植栽が枯れ続けているのはなぜですか？
A. その環境に合っていない樹種を植えている可能性が高いからです。
新築時に「いかに綺麗に見せるか」というデザイン優先で植えられた結果、その場所の日照条件や環境に合わず、すぐに枯れてしまうことがあります。アフターサービス期間（植栽は1年が多い）が終わると、管理組合が自費で植え替えをしますが、また同じ樹種を植えてしまい、枯れることを繰り返しているマンションが少なくありません。
Q. 植栽からくる虫（害虫）のトラブルはどうすれば解決できますか？
A. 低層階の被害が深刻でも、高層階の理事には実害がなく、対策が遅れることがあります。
特に植栽に近い1階や2階の住戸では、夏場などに虫の発生に悩まされますが、高層階の理事会メンバーにはその深刻さが伝わりにくく、対応が後手に回ることがあります。

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