不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が語る「金利より融資期間が肝！“利回り何％がいい？”の落とし穴を徹底解説」

2025年6月28日 18時0分

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YouTube動画『１棟目にこういう物件の買い方をすれば、月30万円の不労所得が舞い込んできます！』で、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、不動産投資の利回りについて、初心者必見の視点と重要な落とし穴を解説した。動画の冒頭で木村氏は「結局、利回り何%だったらいいんですか？って聞くのは質問がまだ浅い」と指摘。初心者が利回りだけで物件を選ぼうとする思考に警鐘を鳴らした。

木村氏は、「新築アパートと築古アパートでは、そもそも利回りの水準が大きく異なるため、“この数字以下は見るな”と一概には言えない」と語る。その上で、「利回り10%の新築物件など存在しない。一方で、築35年のアパートなら利回り10%でも珍しくはない」と述べ、物件の築年数や状態によって相場が全く違うことを強調した。

また木村氏は、不動産投資のもうひとつの本質的なポイントにも言及。「キャッシュフロー（インカムゲイン）とキャピタルゲイン、どちらも大切だが、まずは利益重視。ただし“不動産投資家は資産価値も狙う。両方取れる物件が理想”」と、単なる利回り追求だけではない投資家の視点を明かした。

実演では、「例えば1億円の物件を利回り10%でフルローン。融資条件（30年2.5%と10年1.8%）で収支シミュレーションを示し、“返済期間の違いが毎月50万円もの現金差を生む。金利だけでなく融資年数こそが肝”」と、融資条件による違いの大きさを可視化。「収益不動産で重要なのは、金利よりも融資期間。それなのに“金利が安い方がいい”という住宅ローンの常識で判断してしまう初心者が多い」と鋭く問題点を指摘した。

「利回りと融資、この2つが収支を決定付ける一大ファクター。物件検索サイトで数字ばかり眺めるより、経験者はまず使える金融機関をリサーチし、それに合う物件を選ぶ」と木村氏。「不動産投資の順序は“物件探し”ではなく、“融資先探し”が先」と、現場ならではのノウハウを惜しみなく披露した。

さらに、「新築は6～7%台なら良物件。中古は9～10%、中には15～20%も狙えるが、やはり大事なのは利回りと融資期間のセットで考えること」と目安も明示。実際の塾生による最新事例も多数紹介し、「情報は1～2年で様変わりするので、常に最新の融資情報を集めて共有する環境が大切」と互助の必要性も説いた。

動画の締めくくりで木村氏は「“利回り何％がベスト？”の質問に即答してほしいというのはまだ知識が浅い。利回りと融資のセットを理解し、情報力を磨くことで、今まで買えなかった物件が手に入るようになります」と総括。「知っているか知らないかで、人生に数百万、数千万円の差が生まれる」と視聴者に呼びかけた。今後も実践的な投資事例や知識を惜しみなく配信していくと宣言し、動画は幕を閉じた。