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憧れのマイホームを手に入れたはずが、数年後には家計のやりくりに窮し、家族の笑顔が消えてしまう――。世帯年収1,000万円というある夫婦のケースから、マンション購入・維持にまつわる落とし穴について見ていきます。

年収1,000万円、3年目の決算……生活苦の実態

東京都内のIT企業に勤務する山田和也さん（43歳・仮名）と、メーカー事務の恵美さん（41歳・仮名）夫妻は、3年前に8,000万円の新築マンションを購入しました。当時の世帯年収は約1,000万円。共働きで安定した収入があり、頭金として1,000万円を支払い、残りの7,000万円を35年ローンで借り入れました。

「家賃を払い続けるなんて、もったいないと思っていました。不動産会社の営業担当者からも、低金利の今は買い時だと説明を受けて……。当時の自分たちの年収なら、月々の返済も十分に継続できると判断しました」

和也さんは、購入時に作成された資金計画書を提示しながら説明します。月々の住宅ローン返済額は約19万円。対し、2人の月収は額面で65万円、手取りで48万円ほど。返済負担率（額面比）は23％ほどでした。しかし、管理費、修繕積立金、固定資産税の月割り分を加算すると、住居に関わる支出は月額約23万円に上ります。手取り額に対する住居費の割合は約48％に達していました。

さらに入居から3年が経過した頃、管理組合から「管理費・修繕積立金の改定」を知らせる通知が届きました。人件費の高騰や建築資材の値上がり、共用部の電気代上昇を理由に、翌月から合計で2万円の増額が決定したのです。

「当初の計画では、月々の収支に3万〜5万円ほどの余剰がありました。しかし、この数年で食料品や光熱費などの生活コストも上昇しているし、子どもの教育費も右肩上がり。一方で給与は期待ほど増えず、余剰分は相殺されてしまっています。その状況下での2万円の増額……。家計にとっては非常に重いものでした」

恵美さんは、直近数カ月の家計簿を整理しながら現状を語ります。月2万円の固定費増は、年間で24万円の支出増を意味します。それまで確保できていた家族での外食費や、和也さんの趣味に充てていた費用を削減しなければ、毎月の収支を黒字に保つことが困難な段階に達していました。

「以前は週末にファミレスに行くのが定番でした。子どもたちも喜ぶので。でも最近はファミレスも高い。家族4人で行くと、7,000〜8,000円はかかる。翌月のローンの引き落としを考えると、とてもじゃないけど……」

賃貸物件であれば、家計の状況に応じて家賃の安いエリアや物件へ転居し、住居費を調整することが可能です。しかし分譲マンションの場合、売却に伴う仲介手数料や住宅ローンの残債、さらに中古市場の価格変動リスクが壁となり、住居費を柔軟に下げることができません。

「家賃がもったいないという理由だけで、買い急ぐんじゃなかった……」

年収1,000万円世帯を追い詰める「固定費上昇」と給与減の現実

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、1戸あたりの月設定額の平均は管理費が1万2,242円、修繕積立金が1万2,152円。平成30年度調査では管理費が1万871円、修繕積立金が1万1,243円であったため、管理費は約12.6％、修繕積立金は約8.1％上昇しており、合計額は5年で2,280円増額となっています。

特に修繕積立金については、同省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」において、建物の高層化や複雑化に伴い、将来的に増額となる可能性が示されています。

こうした維持費の増加が「月2万円」であっても家計を圧迫する背景には、実質的な給与減があります。厚生労働省「毎月勤労統計調査」によると、最新2026年2月の実質賃金は2カ月連続のプラス。4月以降についてもプラス圏で推移すると予想されていますが、中東情勢に起因する光熱費の値上げなど、不安材料ばかりが先行しています。2022年以降、実質賃金の減少が続いてきたことを考えると、実際に給与増を実感できるのは、まだ先の話になりそうです。

厚生労働省「2024（令和6）年 国民生活基礎調査」によると、1世帯当たりの平均所得金額は536.0万円、児童のいる世帯は820.5万円です。生活意識が「苦しい」と回答した世帯は58.9％、児童のいる世帯に限定すると64.3％にのぼっています。

「家賃がもったいない」という資産形成への動機が、インフレ局面における家計の弾力性を奪い、わずかな固定費の変動で生活が窮するリスクを浮き彫りにしています。「資産になる」という言葉の裏側にある「所有し続けるリスク」を無視した代償は、年収1,000万円というステータスをも、容易に突き崩してしまうのです。