【築40年で発覚】マンションの「杜撰な工事」947箇所の不具合！手遅れになる前に知るべきアフターサービス前点検の極意

築年数が経過したマンション（高経年マンション）で、過去の「杜撰な工事」が原因で重大な不具合が発覚するケースが後を絶ちません。つい先日も、兵庫県西宮市の築40年のマンションで衝撃的な事例が報じられました。
今回は、株式会社さくら事務所関西マンション管理コンサルタントの大森さんが、この衝撃的な事例を振り返りながら、建物の瑕疵（かし）が手遅れになる前に必ず行うべき「アフターサービス前点検」の重要性と適切なタイミングについて解説します。
■衝撃的な杜撰工事の中身（築40年マンションの事例）
報じられた事例では、大雨による水漏れがきっかけで調査が始まり、建物の構造的な不具合が次々と明るみに出ました。
1. 排水管の詰まり
大雨の際、排水管が詰まり、水が通らずに斜面を流れ、階下の共用部に侵入するという事態が発生しました。その詰まりの原因は、単なるゴミではなく、なんとコンクリートの塊。これは、施工時に排水管内にコンクリートが流れ込んだ、明らかな杜撰工事の痕跡でした。
2. 構造体・躯体の不具合
さらに調査を進めると、以下のような構造的な問題が発見されました。
・ 鉄筋がコンクリートから飛び出している
・コンクリートの表面に砂利や堆積物が見える
最終的に、管理組合が依頼した建物調査により、合計で947箇所もの不具合が発見されました。施工会社は無償で補修を行うとしていますが、管理組合側は、そのうち365箇所が建築基準法違反にあたると主張しています。
大森さんは、「築40年経ってから発覚し、無償補修に至ったのは良かったが、時間が経ちすぎると資料の紛失や経年劣化との因果関係が不明確になるリスクがある」と警鐘を鳴らします。
■手遅れになる前に！アフターサービス前点検の推奨時期
このような大規模な瑕疵は、住民が目視で確認できる「水染み」や「タイルの浮き」といった初期症状が出た時点で調査を始めるべきですが、計画的に建物の健康診断を行うことも非常に重要です。
特に、新築マンションの売主や施工会社による「アフターサービス期間」が切れる前は、大きなチャンスです。大森さんが推奨するチェックのタイミングは以下の3つです。
● 2年目点検
目的とポイント：初期不良の無償補修が中心となる時期です。この時期の不具合は無償で直してもらえるケースが多いため、専門家によるチェックは非常に費用対効果が高いです。
● 5年目点検
目的とポイント：一部のアフターサービス基準（特に内装や設備など）が切れるタイミングです。
● 10年目点検（最重要）
目的とポイント：区分所有法上の「瑕疵担保責任」（現在の契約不適合責任）の期間が切れるタイミングです。コンクリートや構造体の瑕疵、雨漏りなどの重大な欠陥に対する保証が終了します。1日でも期限を過ぎると売主の責任追及が困難になるため、必ずこの期限前に点検を実施すべきです。
■10年目点検がもたらす2つのメリット
特に重要な10年目点検は、重大な瑕疵を発見し、売主責任を追及する機会であると同時に、マンション管理に大きなメリットをもたらします。
メリット1：大規模修繕工事の延期検討
点検の結果、建物の劣化が少なく良好な状態だと判明した場合、予定していた12年周期の大規模修繕工事の開始時期を、13年、14年、15年と後ろにずらすことが可能になります。これは修繕積立金の積立計画に大きな余裕をもたらします。
メリット2：防災対策の強化
アフターサービス前点検は、見えない部分の構造的な健全性を確認する「建物の健康診断」です。地震大国である日本において、建物の健全性が確認されることは、防災対策そのものでもあります。
【まとめ】気づきを放置せず、10年目の点検を習慣に
「私たちのマンションはブランドだから大丈夫」「築浅だから問題ない」といった過信は禁物です。
日頃から、水染み、タイルの浮き、外壁のひび割れといった「おや？」と思うような小さな気づきを放置せず、調査を行うことが大切です。
そして何よりも、瑕疵に対する保証が切れる10年目は、重大な欠陥の有無をチェックし、同時に大規模修繕工事の時期を見極める絶好の機会です。
株式会社さくら事務所では、アフターサービス前の共用部点検サービスを提供しており、管理組合が直面する構造的な課題の早期発見と、その後の対応方針の策定をサポートしています。マンションの資産価値を守るためにも、ぜひ専門家にご相談ください。