不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が徹底解説！『【不動産投資】2026年に最速でFIREする人″だけ″が狙っている″不動産とは？』

YouTube動画『【不動産投資】2026年に最速でFIREする人"だけ"が狙っている"不動産とは？』にて、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が失敗を招く"信者化"の罠について語った。

木村氏は「不動産投資で失敗する人、◯◯信者という人が多い」と切り出す。都心新築ワンルーム一択、新築アパート一択など、特定の手法に固執する投資家ほど成長が遅いか、成功に至らないと指摘した。信者化は視野が狭まり機会損失を重ねる結果となる。

木村氏は信者化の要因を整理する。第一に「節税対策」「安心・安全」といったスローガンに響きやすい点だ。初心者は安心感に弱く、具体的な収支計算を確認しないまま購入に走る危険がある。第二に営業担当や不動産会社の権威性に流される点だ。木村氏は「自分の判断軸を先に設定し、提案を使い分けるべきだ」と説く。第三に都合の良い成功事例ばかり集める自己確認バイアスがある。第四に利益計算を怠り、売上ばかりに注目する点だ。木村氏は「収入から全支出を引いた後のキャッシュフローを基準にすべきだ」と強調する。第五に努力不要・近道願望に騙される点がある。

新築ワンルームは節税対策を目的に販売されがちで、収支がトントンやマイナスになるケースがある。木村氏は「購入時には収支シミュレーションを必ず出すべきだ」と説く。家賃収入に対して利益率が10～20%取れるかどうかを目安にし、ワンルームはその水準に達しにくいため慎重に判断すべきだと示す。新築アパートは利回りが比較的良く修繕リスクが当初少ない点がメリットだ。ただし年数経過と共に家賃が下がることがあり、長期ローン期間で収益性が悪化するリスクがある。木村氏は「経験値がないまま新築ばかり買い続けると、後で資産入れ替えや運営改善ができず苦しくなる」と警告する。

単純に利回りだけを追求すると、空室や修繕で利益が消えるケースがある。木村氏は利回り10%でも空室が続くと経費が増えて利益がゼロになる可能性を示す。土地値と収益性の両面を見ないと誤判断しやすく、利回りが高くても土地値が低い物件は避けるべきだと提言する。都心は売却時に価格が高くなりやすいが、その間の収益性が低くキャッシュフローが出にくい。木村氏は「郊外や隣接都市でも人口・需要が安定している地域はある。生活利便性を確認して検討すべきだ」と説く。

木村氏は「成長するためには現在の考えや行動を自己否定し、次のステップへ進む必要がある」と強調する。投資においても現状放置では進歩しないと述べる。木村氏は「リスク分散のためにも新築・中古・戸建て、すべてにアンテナを張るべきだ」と断言し、「収益と資産、両方をバランスよく積み上げていくことが大切」と多角的視点の重要性を説いた。不動産投資で成功を目指す者にとって、木村氏の提示する多角的判断と自己変革の必要性は実践的指針となる。