【悩める管理組合必見！】「イニシア千住曙町」に学ぶマンション修繕委員会の運営術。「モンスター委員長」や「談合」にどう対策する？

マンションの管理組合にとって、十数年に一度の「大規模修繕」は、一大イベントであり最大の悩みどころ。特に、修繕をリードするはずの「修繕委員会」の運営がうまくいかず、頭を抱えるケースは少なくありません。

「急に現れた“声の大きな委員長”が、特定の業者をごり押ししてくる…」 「もしかして、談合の温床になっているんじゃないか…」

そんなリアルな悩みについて、さくら事務所マンション管理コンサルタントの土屋さんと、ご自身のマンションで理想的な修繕委員会を運営されている、さくら事務所BORDER5アンバサダーのはるぶーさん（慶田さん）に、その運営術と対策を語っていただきました。

■【事例】なぜ？「イニシア千住曙町」の修繕委員会にプロが集まり続ける理由

まず驚かされるのが、はるぶーさん（慶田さん）さんが参加する「イニシア千住曙町」の修繕委員会。なんと、建築士3人、施工管理技士3人、管理業務主任者3人（再盛期）と、ちょっとした専門家集団になっているそうです。

しかし、一般的には普段自分がしている仕事をタダではしてくないですよね。それなのに、なぜこれだけの専門家が修繕委員会に残り続けているのでしょうか？

はるぶーさん（慶田さん）さんによれば、秘訣は「プロにプロの仕事をさせない」ことにあるといいます。

●アドバイスに徹してもらう 検査や実務作業をさせるのではなく、「それは違いますよ」と知見（専門知識）を使ってもらうことに特化。

●検査や実務作業など手のかかる部分は外部に発注。きちんと外部のプロに依頼。

「自分がその仕事だったら嫌だ」と思うことを他者に押し付けないことで、プロである住民ももボランティアとして協力しやすく、抜けにくい体制を作っているそうです。

■プロ集団だと「コスト高」になる？ オーバースペックは大丈夫？

専門家が集まると、必要な工事を沢山知っているために、修繕項目が「オーバースペック」になってコストが上がるのでは？ という心配もあります。

実際、はるぶーさん（慶田さん）さんのマンションでは、管理会社が「いくらです」と持ってきた見積もりに対し、修繕委員会が「それじゃダメだ。ワングレードかツーグレード上げて」と、あえてコストが上がる提案をすることもあったとか。

例えば、廊下の真下が広い共用部になっている箇所について、「そこだけは防水を打ってください。もし漏れたら下のダメージが大きすぎる」といった具合です。

これは素人では気づきにくい視点。一見コストアップに見えますが、将来的に発生しうる莫大な損害を防ぐための「プロの視点」です。

私たちさくら事務所が修繕委員のお手伝いをする場合も、将来的なトータルコストを考え、「今は高く見えても、グレードを上げた方が安心ですよ」とご提案するケースもあります。

■【最重要】「モンスター委員長」や「談合」はどう防ぐ？

大規模修繕の時期になると突然現れる「モンスター的な委員長」や、不透明な業者選定。どうすれば防げるのでしょうか？

●危険なサインは？
まず、はるぶーさん（慶田さん）さんは「急に『私にやらせてください』と手を挙げる人は、怪しい割合が多い」と指摘します。

・修繕委員長が、特定の1社だけをごり押ししてくる。
・修繕委員長が1人で全てを仕切りたがり、プロセスが不透明。
・理事長や他の理事が修繕委員会に全く参加せず「丸投げ」状態になっている。

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