【マンションの資産価値を守れ】共用部の迷惑行為、放置すると危険！やめさせる3つの段階的対策とは？

「マンションの共用部で、ルール違反をしている人がいる」。この問題は、住民間のトラブルの元になるだけでなく、放置するとマンションの資産価値を大きく低下させる原因になります。
今回、株式会社さくら事務所のグループ会社、らくだ不動産株式会社の不動産エージェントで、ご自身も理事長を務める鈴木成禎さんが直面した共用部の不正利用事例を基に、問題解決の専門家である株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌さんが効果的な段階的対策を解説します。
■事例1：ラウンジでの不正利用（飲食・仮眠）
鈴木さんのマンションでは、オートロック後のフリースペースで、飲食をしたり、長時間仮眠をとったりする住民がいるという意見書が寄せられました。
問題の本質：資産価値の低下
エントランス周りのラウンジに常に不正利用者がいると、内見に来た買い手が「民度が低いのでは」「治安が悪いのでは」と感じ、物件の印象と資産価値を大きく損ないます。
解決の3段階ステップ
1. 周知徹底と警告（モラルへの訴え）
掲示板だけでなく、各戸への投函やエレベーター内など、不正利用者に目が届く場所に、期間を定めて共用部のルールを改めて周知します。ただし、売却活動への影響を考慮し、恒久的な張り紙は避けるべきです。
2. 物理的な抑止（監視カメラの設置）
周知しても改善されない場合、誰も見ていないからルール違反をするという心理を突く対策が必要です。防犯カメラ（またはダミーカメラ）の設置を検討し、「見られている」という心理効果で不正利用を抑制します。
3. 究極の手段（家具の撤去）
最終手段として、家具を撤去し、そもそも「寝る」「長時間滞在する」ことができない空間にしてしまうという方法があります。この際は、事前にアンケートを取り、大多数の区分所有者の合意を得ることが重要です。
■事例2：駐輪場のデッドスペース利用
ラックが設けられた駐輪場で、ステッカーを貼らずにラック外のデッドスペースに自転車を放置する人がいるという問題。
問題の本質：ルールの誤解と放置
多くの場合、「駐輪場内の空いている場所ならどこでもいい」というルールの誤解から生じています。放置すると、規約を守っている住民の不満につながります。
具体的な対策
視覚的な禁止表示：対象のデッドスペースに、線を引く、バツ印をつける、幼生テープで覆うなど、「ここは駐輪禁止スペースである」と視覚的に明確に分かるようにします。
物理的な障害物：不正に駐輪させないための障害物（一時的な空気入れなど）を設置することで、駐輪する意図を削ぐ対策も有効です。
正しいルールの周知：駐輪場のルール（契約区画以外は使用不可）を改めて周知し、意図的な違反者には個別に対応を進めます。
【まとめ】
マンションの共用部分は、全住民の「共有財産」であり、その使われ方が資産価値に直結します。モラルに訴えるだけでは解決が難しいため、段階的な対策と、管理組合としての毅然とした対応が必要です。
株式会社さくら事務所では、理事会が直面するこうした住民トラブルに対し、解決に向けた具体的なアドバイスや仕組みづくりを支援しています。
自分たちのマンションの資産価値を守り、全住民が快適に暮らせる環境を維持するためにも、共用部の迷惑行為は放置せず、早期に専門家にご相談してみてはいかがでしょうか。