不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が暴露！『郊外の利回り10％の新築戸建て投資はプロ目線でどうなのか？裏側を徹底解説！』

YouTube動画「郊外の利回り10％の新築戸建て投資はプロ目線でどうなのか？裏側を徹底解説！」にて、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、新築戸建て投資の実情と他ジャンルとの力学を冷徹に整理した。新築戸建ては「マイホーム」の印象が強いが、賃貸としての供給が少ない分需要が勝ちやすく、入居決定の速さは最上位クラスだという。需要超過ゆえに家賃は強く、1戸あたりの月14万円程度も狙える。ここまでは順風だ。

問題は、その先である。家賃が大きくても総事業費に対する利回りは伸びにくい。総額3,000万円で回しても表面5～6％に落ち着きやすく、再投資スピードで見るとアパートに分がある。さらに厄介なのは金融面だ。自宅ローンは使えず、賃貸用評価でも「1戸＝収入源1本」の弱さが響き、フルローンは通りづらい。物件そのものも希少で、数字が整った新築戸建ては出た瞬間に取り合いになる。つまり、うまい話ほど再現性が低い。

では、手立てはないのか。木村氏は2つの打ち筋を示す。①在庫新築や郊外立地を値引きを含めて取得価格を圧縮し、利回りを6～7％へ引き上げる。②安い土地を押さえて自ら建てる。後者は設計・建築の裁量が効くため、条件が噛み合えば9％台後半～10％弱に届く。実例として、激安の古家付き土地を解体し、同一敷地に2棟新築して賃料水準を積み上げ、計算上9％台後半～10％弱まで押し上げたケースが語られた。複数棟化は金融機関への説明力も増す。加えて、在宅ワーク対応や小さなアウトドア動線など、家賃に反映しやすい設計の工夫も有効だ。

要するに、新築戸建て賃貸は「埋まる強さ」と「家賃の厚み」は一級だが、「利回りの薄さ」と「融資の壁」が常に立ちはだかるジャンルである。利回り偏重で臨めば裏切られ、供給希少性だけを追えば再現性で転ぶ。複数分野の引き出しを持ち、土地・建築・融資を同時に料理できる者だけが、限定的に勝ちを拾える構造だ。細部の段取りや数字の詰め方は動画内で具体的に示されているので、判断の勘所を立体で掴みたい人は本編を確認するとよい。今回の動画は、新築戸建て賃貸の可否を冷静に見極めたい投資家にとっても非常に参考になる内容である。