不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が暴露！利回りを“作る”技法『銀行はちゃんと見ている！一見好条件な高利回りの築浅物件で融資が出にくい衝撃の理由とは？』

「銀行はちゃんと見ている！一見好条件な高利回りの築浅物件で融資が出にくい衝撃の理由とは？」と題した動画で、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、不動産投資の“罠”と“テクニック”を切れ味鋭く語っている。

木村氏は冒頭、「不動産投資には罠が多いが、テクニック次第で上回ることができる」と断言。相場より安い・利回りが高い物件には必ず理由があると指摘しつつ、やり方次第で自ら利回りを作ることができると説く。実例として「新築で利回り7.5%」という相談を取り上げ、「裏を疑う癖」が投資家の必須素養だと強調する。また、「裏」が自分のスキルで処理できる性質なら、それは“お宝”に一変するという視点が核心だ。

罠の典型も列挙する。第一に新築プレミアム。新築時だけ通用する高家賃で見かけの表面利回りが盛られていないかを疑えという。近隣の築1～2年の成約相場に当てはめて検証し、募集情報は実入居の裏取りまで踏み込むべきだと語る。第二に家賃・広告費の実態。家賃設定に対し広告費が何か月必要かで“本当の埋まりやすさ”が露呈する。第三に物件の競争力不足。駅からの距離や動線、駐輪・駐車、バス便などで選ばれない物件は、結局家賃を削って利回りを溶かすだけだ。第四に建物・土地・法的な弱点。古い間取り、修繕負担、建ぺい率や接道、擁壁・地盤といったリスクは資産性を毀損する。そしてタイトルに呼応する論点として、金融機関の融資方針が厳しいエリアや案件があるという現実だ。銀行は物件の素性とエリアの信用補完を見ている。ゆえに“築浅・高利回りなのに融資が出にくい”という逆説が起きる。この視点が欠けた瞬間、利回りの数字に踊らされて沈む。

ではどう勝つか。木村氏は二刀流を提示する。買値を下げる価格交渉と、購入後に家賃を上げる付加価値づくりだ。後者の実務は生々しい。内装のデザインで意外性を作り、入居者の「ここが良い」を引き出す。高速インターネット無料をはじめとする、実需に刺さる設備へ投下する。さらに“世界観”の統一で募集段階から差し切る。物件の見せ方を一貫させ、誰に住んでほしいのかを明確に設計する。管理会社任せの「丸投げ」では到達できない領域であり、ここをやれるかどうかで家賃は変わる。

総じて、罠を恐れて距離を置く姿勢は捨てるべきだ。理由を特定し、金融機関の目線やエリア事情まで読み、対処可能なら拾う。それが経験者の勝ち筋である。融資が通りにくい背景や、付加価値の実装手順、募集導線の整え方は、動画内で具体例とセットで語られている。本編は、築浅・高利回りに惹かれつつも融資の壁や募集の現場でつまずきがちな既存大家にとっても有用な指針となるはず。投資判断の精度を上げたい人は、通しで押さえておく価値がある。