不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が明かす！“埋まらない立地”の見抜き方など「失敗パターン」を知ることで不動産投資は怖くない！

「失敗事例から学べ！失敗パターンを知ることで不動産投資は怖くなくなります！」と題した動画で、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、不動産投資初心者が陥りやすい罠と、物件選びの本質を語った。冒頭で木村氏は「当然、築年数が経つにつれて家賃は下がる。だけど、下がりすぎじゃない？めちゃめちゃ下がってるよね」と、不自然な家賃下落に要注意と示唆した。

今回の題材は「横浜・築20年・利回り9％・満室・駅徒歩16分・5000万円台」という一見“勝ち”に見える条件の物件。木村氏は「この条件だけ見て買うのは危険。『このくらい家賃を下げないと埋まらない立地だったんじゃない？』と読めるケースがある」と、レントロールの“読み方”から切り込む。「失敗を知らないまま成功事例だけを追いかけて買う人が一番危ない」とも断言する。

さらに“横浜”のイメージに潜む落とし穴にも触れる。「海を連想しがちだけど、横浜は実際ほとんどが坂と山」。徒歩16分という数字も「途中に坂や階段が多く、体感はもっと厳しいことが普通」「検索で“徒歩15分以内”が主流だから、16分はそもそも候補に出づらい」と、実務目線のチェックポイントを提示する。

家賃がバラつく物件についても「築浅期からの入居と最近の入居で家賃差が大きいのは、“下げないと埋まらない立地”のサイン」と分析。見かけの利回りが9％でも、家賃下落や融資期間設定次第で赤字に転ぶ現実を、経験者ならではの視点であぶり出す。

動画終盤では、「数字だけで判断しちゃいけないんだなと目覚めました」と振り返る視聴者の声に、「同じ条件でも、土地評価や資産価値、融資条件、管理のしやすさなど“8つのチェックポイント”で精査することが失敗回避のコツ」と総括。物件購入の際は数字やイメージに流されず、失敗事例と客観データで組み立てる思考法を提案する。

動画では、レントロールの見方、徒歩“16分”が埋まりにくくなる理由、横浜特有の地形リスク、そして“8つのチェックポイント”についてがテンポ良く語られる。見どころ満載で、これから物件を探す人には特に見る価値が高い一本だ。